Il mercato immobiliare Venezia Città e Venezia Mestre secondo Nomisma

Il mercato immobiliare veneziano, dopo un principio di assestamento che aveva caratterizzato la seconda parte del 2010, ha subito una nuova digressione, che ha coinvolto tutti i comparti esaminati, ad esclusione della sola locazione residenziale.
Il dato più rilevante riguarda la flessione generalizzata dei valori che arretrano, nel semestre, nell’ordine del punto percentuale. Tale dinamica è alimentata da una nuova fase di debolezza della domanda che, inevitabilmente, provoca un eccesso di offerta immessa sul mercato, che non riesce a smaltirsi, se non svalutando il proprio immobile.

Gli unici segnali positivi arrivano dal segmento residenziale della locazione, rispetto al quale si assiste ad un inizio di riavvio dell’attività transattiva, che incoraggia il mercato a mantenere positive le variazioni dei canoni per il secondo semestre consecutivo.
Si mantiene difficile la situazione del comparto direzionale e di quello commerciale, entrambi caratterizzati da livelli di domanda percepiti più marcatamente in contrazione. Ma, mentre per il primo la debolezza può considerarsi ormai strutturale (bassi rendimenti e alti prezzi di mercato per immobili spesso caratterizzati da difficoltà di adeguamento funzionale e non facilmente raggiungibili), per il segmento dei negozi, da sempre punto di eccellenza dell’economia turistica cittadina, il trend dovrebbe essere transitorio.
Le previsioni per la seconda parte dell’anno concordano, tuttavia, nel non considerare esaurita la fase di debolezza tuttora in atto e non escludono qualche ulteriore flessione dei prezzi, in particolare per abitazioni ed uffici.
VENEZIA MESTRE
La fase congiunturale del mercato immobiliare di Mestre continua ad essere, nel complesso, negativa, con un peggioramento diffuso dei principali indicatori quantitativi e qualitativi, esteso a tutti i comparti monitorati. La domanda è percepita, infatti, tendenzialmente in calo, mentre l’offerta tende ad essere sovrabbondante per abitazioni, uffici e negozi. Questi andamenti pregiudicano, per il momento, la possibilità di un rilancio dell’attività transattiva, che continua ad essere percepita in diminuzione.
Questa difficoltà di incontro tra le parti si riflette anche sulle tempistiche propedeutiche alla formalizzazione degli scambi. I tempi di vendita si ampliano ulteriormente, rispetto al semestre scorso, per abitazioni uffici e negozi, superando il dato medio di oltre due mesi.
In questo quadro di generale debolezza si inserisce la contrazione dei valori immobiliari, complessivamente più marcata che altrove, ed estesa a tutti i comparti e a tutte le localizzazioni cittadine. Le flessioni più consistenti vengono fatte registrare dai prezzi delle abitazioni, in particolare da ristrutturare, ma anche da quelli di uffici e garage. Non sono esenti dall’indebolimento anche i canoni di locazione, per effetto dei quali rimangono tuttavia inalterati i rendimenti lordi, complessivamente posizionati al di sopra del dato medio campionario.
Le difficoltà descritte non hanno impedito al mercato mestrino di confermarsi, nel complesso, anche più “liquido” della maggior parte di quelli considerati. La capacità di trasformazione degli immobili in moneta alle condizioni di mercato continua, infatti, a risultare maggiore a Mestre rispetto alla media delle città campione, sebbene a valori mediamente più contenuti.
Le attese per i prossimi mesi sono orientate verso un verosimile peggioramento dei principali indicatori per i diversi segmenti, ad esclusione del comparto residenziale per il quale le flessioni potrebbero iniziare ad attenuarsi.