Come va il mercato immobiliare di Roma secondo Nomisma

Continua la fase di debolezza del mercato immobiliare capitolino, il cui momento congiunturale induce, da un lato, a ritenere archiviata la fase più acuta della crisi e, dall’altro, a prospettare una fase di stabilizzazione dalla durata incerta.
Nel corso del primo semestre del 2011 non emergono degli eclatanti segnali di flessione, ma non si manifestano neppure le condizioni per presagire una ripresa di un nuovo ciclo positivo, che dunque viene differita a non prima del prossimo anno.

Nel complesso, il mercato immobiliare risulta essere caratterizzato da un’ingente offerta, sia in vendita che in locazione, a cui non corrisponde ancora una domanda dinamica. Solo nel comparto residenziale emergono, sin dai primi mesi dell’anno, dei segnali di ritorno di interesse per l’acquisto di abitazioni specialmente nelle zone centrali o di pregio.
In tutti gli altri comparti, invece, ad un progressivo aumento dell’offerta in tutte le zone della città, corrisponde un calo della domanda nei primi mesi dell’anno, che negli scorsi semestri aveva dato continuità agli scambi. Tale dinamica, che prefigura delle difficoltà di assorbimento dello stock accumulato, evidenzia la discrasia tra i due lati del mercato e il perdurare della sofferenza del settore corporate.
In un quadro di stagnazione, tuttavia, risulta trasversale a tutti i segmenti la difficoltà del versante locativo rispetto a quello delle compravendite, con una minore accentuazione per gli immobili residenziali e d’impresa collocati in zone centrali o considerate di pregio.
La fragilità dell’attuale quadro continua ad essere confermata dal complessivo ampliamento dei tempi di vendita e di locazione, nonché da segnali di relativo peggioramento nel grado di liquidità degli immobili, sia retail che corporate.
È proprio nella capacità di monetizzare gli asset immobiliari che il mercato capitolino risulterebbe essere superato da altre città che, a parità di liquidità, registrano dei più bassi livelli di prezzo o, al contrario, a parità dei valori di entrata, fanno segnare un grado di liquidità migliore.
Sono valutazioni che in questa prima parte dell’anno si riflettono in alcuni segnali di rallentamento della domanda d’investimento e che, se prolungati nel tempo, potrebbero avere delle implicazioni rilevanti nei confronti degli investitori esteri, dotati di liquidità e interessati a entrare nel settore immobiliare, se non fosse per caratteristiche intrinseche di Roma (pregio e storicità) e non comparabili con altre città minori e considerate “più liquide”.
Con riferimento al comparto abitativo, a fronte dei timidi segnali di ripresa dell’attività transattiva, permangono quelle difficoltà di reperimento del credito (che si traducono nella richiesta di garanzie aggiuntive e in una minore quota del finanziamento rispetto al valore dell’abitazione) che pregiudicano l’accesso da parte della domanda potenziale.
Tuttavia, l’elevato valore d’ingresso dei prezzi immobiliari e la modesta redditività lorda hanno spinto gli investitori ad un atteggiamento attendista o a dirottare la propria liquidità verso altre aree o comparti. È dunque ancora presto per tornare a parlare di crescita dei valori immobiliari; per il prossimo semestre si prevede, pertanto, una sostanziale stabilità dei prezzi e dei canoni, a fronte di una ripresa dell’attività transattiva.
Ancora maggiori appaiono le difficoltà dei segmenti commerciale e direzionale. La contrazione dei valori immobiliari, generalmente più marcata nelle prime location, è stata la conseguenza di una mancata attivazione della domanda attesa e di un contestuale processo di razionalizzazione dell’offerta, che non pare destinato ad esaurirsi nel breve termine.
Le previsioni per la seconda parte dell’anno sono all’insegna della stazionarietà: se da un lato inducono a non considerare esaurita la fase di debolezza tuttora in atto, dall’altro lato, però, non sono attesi dei miglioramenti significativi dei livelli di attività e dei valori corrispondenti.