Il mercato immobiliare di Genova secondo Nomisma

Il mercato immobiliare genovese, nei primi mesi del 2011, mantiene una congiuntura debole e, per alcuni versi, riflessiva.
Tendenzialmente il mercato della compravendita rivela una maggiore fragilità rispetto a quello della locazione, che vive comunque un momento non facile dovuto alla congiuntura economica. La domanda di immobili in acquisto continua ad essere estremamente rarefatta e solo in corrispondenza del comparto abitativo stanno emergendo elementi, seppur deboli, di un maggior interessamento al mercato.

I settori di impresa, invece, non intravedono ancora spiragli di luce, probabilmente perché sono più correlati all’economia e, quindi, alla congiuntura ancora sfavorevole. Stabile la domanda nel segmento dei box e garage. A ciò si aggiunga un elevato livello di illiquidità, sia nel residenziale che nel direzionale che, ovviamente, non favorisce la ripresa del mercato nel complesso.
Sul fronte contrattuale, il numero delle transazioni si sta ancora, riducendo determinando un consistente livello di invenduto visto che l’offerta continua ad aumentare progressivamente in maniera indistinta.
Mentre nei settori di impresa non si avvertono differenze tra le varie zone della città, per le abitazioni si denuncia una crescita dello stock invenduto nelle aree semicentrali e periferiche; sono, invece, più stabili le localizzazioni nelle aree centrali e di pregio dove l’effetto dell’accumulo di offerta è meno evidente.
La debolezza del mercato immobiliare si riflette, inevitabilmente, su altri fattori come i tempi medi di vendita e di locazione, che si allungano indistintamente in tutti i comparti raggiungendo i livelli più alti mai osservati a Genova dal 1997 ad oggi. Gli sconti medi applicati crescono in maniera consistente nel direzionale e commerciale, mentre nel residenziale si contraggono pur posizionandosi al di sopra del dato medio. L’unica eccezione si riscontra nel comparto dei box auto, il cui divario si riduce e risulta tra i più bassi tra le tredici città monitorate.
Circa le quotazioni, la tendenza che accomuna tutti i settori è una crescita dei prezzi, sebbene si registrino ancora variazioni su base annua negative. Mentre nel mercato residenziale, direzionale e dei posti auto le variazioni sono quasi impercettibili, nel settore commerciale i prezzi si riducono su base semestrale del 2,9%.
Diverso l’andamento dei canoni per i negozi e gli uffici, che sono stati investiti da una riduzione annua rispettivamente del -0,5% e del -0,6%, contrazione che diventa più sostenuta per i box e garage (-2,9%) e che si converte in un +1,9% per le abitazioni, in controtendenza con l’andamento generale (-0,5%). L’andamento dicotomico dei prezzi e dei canoni determina un leggero incremento della redditività lorda da locazione per le abitazioni e gli uffici e una lieve flessione per gli spazi destinati a parcheggio. Stabile la redditività per i negozi.
Le previsioni per la seconda parte del 2011, formulate dagli operatori, sono improntate ad un cauto ottimismo per il settore residenziale e dei box/garage, percepiti complessivamente stabili dopo semestri di contrazioni della domanda e dell’attività di scambio. Viceversa, negozi ed uffici continueranno a riscontrare difficoltà che determineranno una caduta dei prezzi e dei canoni incapace, tuttavia, di far aumentare le quantità transate tanto nella compravendita quanto nella locazione.