Il mercato immobiliare di Firenze secondo Nomisma

La fase congiunturale del mercato immobiliare fiorentino continua ad essere nel complesso negativa
Eppure l’entità della flessione, sia dei livelli di attività che dei valori, è risultata a consuntivo leggermente più contenuta rispetto alle pessimistiche previsioni dell’ultimo triennio. Il quadro che emerge dai dati induce a ritenere ormai archiviata la fase più acuta della crisi e avviata una fase di stabilizzazione la cui durata non si preannuncia, tuttavia, breve. Anche se non mancheranno residuali arretramenti nei comparti degli immobili di impresa, vi sono alcuni segnali di un ritorno di interesse della domanda primaria per il settore immobiliare.

Si tratta di una situazione particolarmente evidente nel settore residenziale, dove si assiste ad un rallentamento del ritmo di caduta. L’offerta continua ad essere sostenuta e la domanda, pur non mostrando ancora ritmi vivaci di crescita, inizia a stabilizzarsi. Il volume dei contratti di compravendita, nonostante prezzi in ribasso anche se più attenuati rispetto al 2010, è stazionario. La scarsa dinamicità del mercato la si può cogliere anche dagli altri indicatori quali le tempistiche di vendita e gli sconti spuntabili da parte degli acquirenti, in leggera crescita i primi, da 6 a 6,7 mesi, in calo di 1 punto percentuale, comunque sempre elevati (11,5%).
Non si registrano, dunque, significativi miglioramenti a conferma delle difficoltà a far incontrare domanda ed offerta. Inoltre, da segnalare il calo significativo della domanda di prima casa, a dimostrazione delle problematicità economiche che alcune fasce della popolazione, in primis giovani coppie e lavoratori precari, stanno attraversando. Si mantiene ancora difficile, per contro, la situazione sul mercato delle nuove abitazioni, dove la sovrapproduzione degli ultimi anni ha determinato un eccesso di offerta che potrà essere solo gradualmente assorbito.
La difficoltà di accedere al credito e la minor copertura del mutuo che non supera il 65% del prezzo di vendita, non fa altro che procrastinare i tempi di transazione. Analoga la situazione registrata sul versante locativo, dove la capacità di tenuta dei canoni (arretrati in misura analoga ai prezzi) continua a rappresentare una barriera all’entrata quasi insormontabile per le famiglie con disponibilità economiche contenute e, di fatto, costrette a rivolgersi al mercato dell’affitto.
Se per gli immobili residenziali non manca qualche sintomo di timida ripresa, più problematica appare la situazione dei settori di impresa.
Le difficoltà economiche generali continuano a penalizzare i comparti sia della compravendita che della locazione, dove i margini di redditività potenziale lorda rimangono stabili, ma cresce leggermente il divario tra il prezzo richiesto e quello offerto, ed i tempi medi di vendita si allungano in tutte le zone cittadine. Il differimento nel tempo di molte iniziative di sviluppo già programmate ha permesso di contenere l’innalzamento dei livelli di sfitto, che rimangono tutto sommato contenuti e di limitare gli effetti depressivi sui prezzi.
Le previsioni per la seconda parte del 2011 sono di stabilizzazione del quadro congiunturale per tutti i comparti, con un leggero miglioramento dei livelli di attività del settore residenziale ed una sostanziale invarianza dei valori.