Il mercato immobiliare in Thailandia: caratteristiche e tendenze

Il mercato immobiliare in Thailandia è attivo e alimentato da acquirenti stranieri: dati dell’Indagine Tecnocasa
Gli affascinanti paesaggi e le spiagge esotiche attirano non solo turisti ma anche coloro che intendono investire in un immobile, sia per uso proprio che nell’ottica di metterlo a reddito. Il mercato immobiliare di Phuket si sta incrementando notevolmente, grazie anche al miglioramento delle infrastrutture turistiche, dei servizi e dalla qualità della vita in generale. Con Salvatore Parisi, affiliato Tecnocasa a Phuket, abbiamo analizzato quali sono le tendenze in atto e le caratteristiche del mercato thailandese.

Negli ultimi tempi a Phuket stiamo assistendo ad un aumento della domanda di ville e appartamenti, complici l’ampia offerta e la facilità di acquisto. Phuket è il luogo di maggior attrazione della Thailandia e una fra le mete più ambite per l’acquisto di una seconda casa dove trascorrere le proprie vacanze o, in alcuni casi, addirittura periodi di lunga durata, nonché investire in proprietà immobiliari. Si possono trovare diverse tipologie immobiliari: appartamenti, condomini, ville o terreni.
La provenienza del cliente in Thailandia, principalmente nell’isola di Phuket, è mondiale e gli acquirenti sono “un’evoluzione” del turista, che arrivando in questa terra ne resta affascinato al punto tale da valutare l’acquisto di una proprietà. Se entriamo nello specifico delle provenienze presenti oggi sul territorio riscontriamo un numero maggiore di Russi, seguito da Europei Australiani, Indiani.
Il target acquirenti varia molto: dal giovane “single” che cerca prevalentemente il monolocale e valuta l’acquisto di un’attività lavorativa tipo ristorante o guesthouse, alle famiglie che desiderano la casa indipendente possibilmente in zone tranquille, al pensionato che decide di trascorrere gran parte dell’anno a Phuket come “buen retiro”.
La tipologia più richiesta è la casa indipendente o la villa, meglio se vicino al mare. Richiesta spesso però abbandonata a causa della legge thailandese che impedisce di intestare il terreno a nome di uno straniero; per fare ciò è necessario costituire una company Co Ltd dove all’interno bisogna avere una partecipazione di soci thailandesi con un minimo di maggioranza del 51% e lo straniero un massimo di maggioranza del 49%. Spesso questa procedura crea incertezze nell’acquirente, che di conseguenza passa dalla scelta della villa all’acquisto dell’appartamento “freehold”.
La modalità “freehold” consente di intestare il 100% dell’immobile a nome dello straniero. Ma questo è consentito solo per appartamenti che fanno parte della legge Condominium Act BE 2522.
Le zone dell’isola in cui i prezzi degli immobili sono più elevati sono Laguna e Bagtao; molti sono i progetti di immobili di lusso sparsi in tutta l’isola di Phuket.
Quanto alla suddivisione del mercato in prima e seconda casa, questa è definita in base alle zone dell’isola: quelle più turistiche come Patong Beach, Kamala, Karon, Kata, vedono una maggioranza di seconde case, mentre nell’entroterra come a Kathu, Phuket Town troviamo una prevalenza di prime case. Nella parte turistica vi sono soprattutto appartamenti (freehold), in quella residenziale sono presenti molte ville e case.
Le zone “più gettonate” dell’isola sono: prima fra tutte Patong Beach per i servizi che offre con il centro commerciale Jungceylon e la vita notturna nella famosissima Bangla Road, dove si concentrano tutti i locali. Anche le zone di Kata, Karon, Kamala, Bang Tao, Nai Harn sono molto apprezzate, quest’ultima più frequentata da famiglie.
L’investimento medio è l’appartamento che costa da un minimo di 2.500.000 di baht in su (1 bath corrisponde a circa 1/40 di Euro, ovvero 0,0023 Euro).
Oggi possiamo definire Phuket “un grande cantiere”, numerosissime sono infatti le costruzioni che stanno nascendo in modo particolare nella costa ovest dell’isola; si tratta di condomini sia residenziali che con finalità alberghiero-ricettiva. Caratteristica dello sviluppo immobiliare di Phuket è il fatto di essere velocissimo.
Un appartamento di nuova costruzione di 100 mq nella zona di Patong Beach può costare intorno 5/6 milioni di baht, mentre le ville si possono trovare a 7.000.000 baht, tuttavia dipende molto dall’ubicazione dello stabile, dai servizi offerti. Allontanandosi da Patong Beach verso Nai Harn, ci sono progetti di nuova costruzione con splendide a prezzi che partono da 19/30 milioni, si tratta di soluzioni di oltre 150 mq con piscina in zone collinari o adiacenti alle spiagge.
Il mercato immobiliare si può definire vivace in quanto il numero delle abitazioni nel Paese è triplicato in meno di un ventennio. La crescita di tale mercato espressa in termini di aumento dei prezzi di acquisto è nell’ordine del 25%-30% annuo. Ciò significa che se tale tendenza non diminuirà, acquistando un immobile in Thailandia in questo momento si realizzerà un utile del 100% in soli 3-4 anni dal momento dell’acquisto.
In Thailandia la maggior parte degli acquisti avviene senza l’accensione di un mutuo. Sebbene normalmente gli immobili vengano usati dal proprietario nel periodo della sua vacanza, sono molti i casi in cui l’acquirente investe in uno o più immobili per metterli in affitto.
Per le locazioni si riscontrano tre fasce di prezzo che variano in base alla stagione:
Bassa: Maggio/Giugno/Luglio/Settembre/Ottobre
Medio: Agosto/Novembre
Alta: Dicembre/ Gennaio/Febbraio/Marzo/Aprile
Appartamenti di qualità media nel periodo dell’alta stagione possono avere una richiesta mensile di 20/35 mila baht al mese e nel periodo della bassa stagione 15/25.000; mentre per le ville nel periodo dell’alta stagione 40/50 mila e nel periodo della bassa 35/40 mila. Tali quotazioni sono medie poiché molto dipende dalla tipologia e dalla posizione dell’immobile, ci sono ad esempio appartamenti al Patong Tower che nel periodo di alta stagione raggiungono cifre top di 50/60 mila baht al mese.
L’affitto annuale di un appartamento medio va dai 15 ai 25 mila baht al mese. A titolo di esempio, un appartamento acquistato a 2.500.000 baht, affittandolo per minimo un anno ad una cifra indicativa di 15.000 baht al mese, produce una rendita del 7% annuo.
La Thailandia rappresenta oggi uno dei Paesi più interessanti del Sud-Est Asiatico sotto il profilo commerciale ed economico, anche grazie alla posizione strategica e alla sua appartenenza all’ASEAN (Associazione delle Nazioni dell’Asia Sud-Orientale), che la pongono al centro di un mercato di oltre 500 milioni di persone. Il Paese ha saputo superare con tempestività ed efficacia il periodo di rallentamento economico susseguente alla crisi finanziaria del 1997, recuperando in breve tempo piena competitività sui mercati internazionali. La Thailandia si propone oggi come “hub” regionale per la penetrazione in tutto il mercato asiatico, grazie ad un insieme di elementi favorevoli che possono rendere questo Paese di estremo interesse per gli imprenditori stranieri.
La Thailandia, che già gode di un sistema infrastrutturale di alto livello, ha programmato di spendere oltre 40 miliardi di dollari in progetti pubblici di modernizzazione e sviluppo delle infrastrutture nei prossimi anni. Tali investimenti riguarderanno in via prioritaria il settore dei trasporti (19%) e lo sviluppo dei trasporti di massa (25%), ma anche l’edilizia privata, il sistema idrico e il settore energetico, le telecomunicazioni, l’educazione e la sanità.
Le previsioni di mercato per i prossimi anni sono positive e improntate alla crescita. Il governo thailandese promuove fortemente gli investimenti esteri diretti, con specifici programmi ed incentivi gestiti da appositi istituti come il Board of Investment (BOI) e l’Office of Small and Medium Enterprises Promotion (OSMEP). Già nel 2004, uno studio della Commissione per il Commercio e lo Sviluppo delle Nazioni Unite classificava la Thailandia come la quarta nazione più attraente per gli investimenti stranieri. Di pari passo con queste politiche, si è registrata una evoluzione normativa che, nel conformarsi agli impegni presi sul piano internazionale, ha favorito sia gli scambi commerciali che la penetrazione di imprese straniere sul mercato locale.
Lo stesso sistema finanziario e creditizio, fortemente colpito dalla crisi finanziaria del 1997, ha beneficiato di un incisivo processo di riforme che ne ha aumentato la trasparenza e la solidità. Inoltre, a dimostrazione della sua crescente apertura agli scambi ed alla cooperazione internazionale, il Paese sta lavorando attivamente per risolvere alcune questioni aperte in tema di accesso al mercato, come i programmi di lotta alla contraffazione e la tutela della proprietà intellettuale promossi di concerto con l’Unione Europea.
La partecipazione italiana agli investimenti diretti del Paese è piuttosto limitata e comunque inferiore a quella di altri Paesi europei.\ Tuttavia, anche sotto questo profilo, emergono segnali di miglioramento. Secondo i dati della Bank of Thailand, gli IDE (Investimenti Diretti Esteri) italiani del quinquennio 2000/2005 hanno registrato un valore di circa 57 milioni US$ ma, a partire dal 2005, sono state registrate nuove operazioni che comprendono anche investimenti diretti finalizzati ad attività industriali produttive promosse dal Board of Investment (l’ente locale preposto alla promozione degli investimenti). Tali investimenti riguardano diversi settori, tra cui l’agroalimentare, la metalmeccanica, l’industria chimica, l’elettronica, l’industria tessile, la gioielleria, l’immobiliare, l’arredamento e l’illuminazione.