Locazione di fabbricati strumentali, regime di tassazione IVA

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.28/E del 21 giugno 2011, chiarisce alcuni punti sul regime IVA applicabile a particolari operazioni di locazione immobiliare.
In particolare chiarisce l’esatta individuazione del momento impositivo ai fini IVA per i contratti di locazione con patto reciproco di futura vendita. Il caso in esame riguarda una cooperativa edilizia che intende stipulare con i propri soci (futuri assegnatari degli appartamenti) un contratto di locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti.

La cooperativa chiede di conoscere se, ai fini IVA, un simile contratto sia riconducibile:
– ad una vera e propria ”locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti” di cui all’art.2, co. 2, n. 2), del D.P.R. 633/1972, per la quale il momento di effettuazione dell’operazione è quello della stipulazione dell’atto, ai sensi dell’art.6, co. 1, dello stesso Decreto, che così dispone per i beni immobili,
ovvero
– ad una ”assegnazione in proprietà di case di abitazione fatte ai soci da cooperative edilizie a proprietà divisa”, per la quale il momento di effettuazione dell’operazione è la data del rogito notarile, ai sensi dell’art.6, co. 2, lett. d bis), del D.P.R. 633/1972.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che tale operazione ai sensi del citato art. 2, co. 2, n. 2, del D.P.R. 633/1972 costituisce una cessione di beni e che, avendo ad oggetto un immobile, si considera effettuata, secondo le previsioni di cui all’art. 6, co. 1, dello stesso Decreto, al momento della stipulazione, sebbene gli effetti traslativi si producano posteriormente.
Di conseguenza, l’imposta è dovuta al momento della stipula dell’atto originario, sull’intero prezzo pattuito tra le parti per la futura vendita, mentre il pagamento dei canoni, considerati componenti del prezzo della cessione, è escluso da IVA.
Tale principio vale anche nel caso in cui il contratto sia effettuato tra una cooperativa edilizia a proprietà divisa e i propri soci.
In tal caso, l’Agenzia afferma che il contratto concluso non consiste in una ”assegnazione in proprietà” dell’immobile residenziale da parte della cooperativa edilizia ai propri soci ed esclude quindi l’applicabilità dell’art.6, co. 2, lett. d bis), del D.P.R. 633/1972.
Secondo l’Amministrazione, si tratta di una ”assegnazione in godimento” dell’alloggio, mediante un contratto che contiene anche una clausola che vincola entrambe le parti (la cooperativa edilizia ed i propri soci) e impone il trasferimento della proprietà del bene in un momento successivo.
Pertanto, la riconducibilità del negozio concluso alla ”assegnazione in godimento” fa ritenere che questo sconti lo stesso regime impositivo della locazione che, qualora preveda il successivo trasferimento della proprietà del bene, sia assimilabile alla ”locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti”.
In tal caso, quindi, l’operazione va effettuata nel momento della stipulazione dell’atto di assegnazione in godimento, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2, co.2, n. 2) e 6, co. 1, del D.P.R. 633/1972.
Invece, se non è previsto contrattualmente il vincolo del trasferimento successivo del bene, il contratto concluso dalla cooperativa con i propri soci è assimilabile alla semplice locazione dell’immobile, che sconta il regime di cui all’art.10, co. 1, n.8), del D.P.R. 633/1972.
Fonte: Ance