Cessione fabbricati strumentali, regime di tassazione ai fini IVA

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n.28/E del 21 giugno 2011, chiarisce alcuni punti sul regime IVA applicabile a particolari operazioni di cessione e locazione immobiliare.
In caso di cessione di un’area sulla quale esiste un fabbricato industriale in dismissione, l’IVA è calcolata in base alla natura oggettiva del fabbricato e allo stato di fatto e di diritto dell’atto della cessione, a prescindere dalla successiva destinazione del bene.

Invece in caso di locazione con patto reciproco di futura vendita, anche quando la negoziazione viene conclusa tra una cooperativa edilizia ed i propri soci, il pagamento dell’IVA avviene nella data di stipula della locazione e non in quella dell’atto di trasferimento (art.6, co. 1 del D.P.R. 633/1972).
Chiariamo anzitutto il primo tema trattato dalla citata Circolare n.28/E del 21 giugno 201, che riguarda precisamente il regime Iva applicabile alle cessioni di fabbricati strumentali.
Chiariamo in particolare il caso di una cessione di area sulla quale c’è un complesso immobiliare industriale dismesso (categoria catastale ”D”), per la quale il venditore ha stipulato una convenzione urbanistica per l’attuazione di un Piano Integrato di Intervento, per la riqualificazione urbana del complesso stesso.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, prima di attuare il piano, senza che siano stati avviati i previsti lavori di demolizione e bonifica, il contribuente, in sede di alienazione del fabbricato, chiede di conoscere se la vendita debba essere considerata come cessione di ”area edificabile”, soggetta in ogni caso all’IVA, oppure come trasferimento di ”immobile strumentale”, per il quale è previsto, ai sensi dell’art.10, co. 1, n. 8 ter del D.P.R. 633/1972, un generale regime di esenzione, salvo che si tratti di cessione operata dal soggetto che ha costruito o ristrutturato l’immobile stesso, entro il quarto anno dal compimento di tali opere.
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che si tratta di cessione di ”immobile strumentale”, per il quale si applica il disposto di cui al citato art.10. In termini generali, l’Agenzia ribadisce che il regime di tassazione ai fini IVA è strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, allo stato di fatto e di diritto nel quale lo stesso bene si trova all’atto della cessione, a prescindere dall’uso e dalla destinazione che se ne faccia successivamente. Pertanto, la successiva demolizione del fabbricato non incide sul regime IVA applicabile al momento della sua cessione.
Fonte: Ance