Una nuova proposta di legge per la tutela delle vittime dei fallimenti immobiliari

Il 14 dicembre è stata presentata alla Camera dei deputati una proposta di legge recante modifiche al d.lgs. 122, con l’obiettivo di eliminare le forti criticità emerse in riferimento agli alti livelli di elusione.
In particolare si prende atto, in questa proposta, dell’inadeguatezza delle sanzioni previste dalla legge e della necessità di introdurre un nuovo sistema sanzionatorio.
In assenza della stipula della polizza fideiussoria o della postuma decennale, la normativa prevede la nullità del contratto. Ma è una nullità relativa, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente. È evidente, però, che nella maggior parte dei casi l’acquirente propenderà per comprare l’immobile che ha già iniziato a pagare, piuttosto che procurarsi una nullità del contratto con il rischio di non riavere le somme versate, se non attraverso un’azione giudiziaria magari lunga e costosa.

La proposta di legge lascia inalterata la facoltà per l’acquirente di chiedere la nullità del contratto, ma rafforza il ruolo dei notai e coinvolge le amministrazioni comunali. Prevede l’obbligo, da parte del notaio rogante, di verificare, in sede di stipula, che siano state rilasciate la polizza fideiussoria e la postuma decennale.
In mancanza di queste, il notaio può procedere ugualmente alla stipula ma con l’obbligo di segnalare l’elusione al comune in cui si trova ubicato l’immobile, così che questo possa procedere ad una sanzione pecuniaria nei confronti del costruttore. Per rendere più efficace l’applicazione della norma, è stato previsto che l’amministrazione comunale possa incassare una quota parte (pari a un quinto) della sanzione emessa. L’altra quota parte della sanzione amministrativa pecuniaria andrebbe invece ad alimentare il Fondo di solidarietà. Il Comune è ritenuto l’ente strutturalmente più idoneo a monitorare il territorio, sia per il principio di sussidiarietà, sia perché preposto al rilascio dei permessi di costruire o di altri atti equivalenti.
L’altra quota parte della sanzione amministrativa pecuniaria andrebbe invece ad alimentare il Fondo di solidarietà. Il Comune è ritenuto l’ente strutturalmente più idoneo a monitorare il territorio, sia per il principio di sussidiarietà, sia perché preposto al rilascio dei permessi di costruire o di altri atti equivalenti.
Poiché il Fondo di solidarietà copre solo le vittime di fallimenti accaduti tra il 1993 e il 2005, gli acquirenti che dal 2005 rinunciano alla fideiussione risulteranno d’ora in poi privi di qualsiasi tutela e perderanno i loro risparmi. A tal fine la proposta introduce il comma 1-bis dell’articolo 5 del decreto legislativo n. 122 del 2005, il quale stabilisce che l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal medesimo decreto legislativo. L’idea è interessante e potrebbe servire a mettere un freno agli accordi elusivi, ma sembra complicato controllarne l’applicazione.
Conclusioni
A distanza di tre anni dalla realizzazione del Primo Rapporto sullo stato di attuazione della legge 210/2004, la situazione non è molto cambiata e i livelli di elusione, pur essendosi abbassati, restano allarmanti soprattutto al centro e al sud.
Il decreto attuativo, accolto nella fase iniziale con la soddisfazione di tutte le parti, richiede un ripensamento, utile a rendere le forme di tutela previste più stringenti, ma anche meno pesanti per le imprese. La necessità è dunque, da un lato, intervenire per l’introduzione di sanzioni più efficaci, dall’altro, rendere meno oneroso e complesso l’ottenimento delle polizze previste, soprattutto per le realtà imprenditoriali medio-piccole che rappresentano la maggioranza del settore.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative