La polizza decennale postuma a beneficio dell’acquirente

Il d.lgs. 122/2005, in attuazione dell’art. 3 della legge 210, impone al costruttore di contrarre e consegnare una polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi (ai sensi dell’art. 1669 del codice civile), che derivino da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto di costruzione.
La polizza viene consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà e decorre dalla data di ultimazione dei lavori. Si chiede che il contraente della polizza paghi una prima rata di premio alla stipula, di solito a inizio o a metà lavori, e una seconda alla data prevista per l’ultimazione dei lavori. La prima rata è di solito attorno al 15-20 per cento ma può arrivare fino al 50 per cento dell’importo complessivo.

Il contraente della polizza può essere sia la società immobiliare o cooperativa di abitazione che sviluppa l’iniziativa, sia l’impresa di costruzione a cui sono appaltatati i lavori. La compagnia di assicurazione, al di là di chi contrae la polizza, valuterà sulla base della buona qualità dei lavori e della solidità dell’impresa che li ha realizzati.
Manca al momento un riferimento preciso, uno schema di polizza fisso al quale fare riferimento. In base a quanto emerso dalle interviste con gli operatori, la consiste in una garanzia-base che copre solo contro i gravi difetti strutturali, come i crolli totali o parziali, le lesioni gravi dell’immobile.
Il motivo principale per il quale le estensioni di garanzia, per danni di minore entità, vengono poco richieste è il costo. Il livello di copertura varia in base a quanto negoziato e il prezzo delle polizze può crescere moltissimo se si vogliono garantire parti di immobili come le coperture, le impermeabilizzazioni, le pavimentazioni o parti dell’impianto.
Un secondo motivo risiede nel ruolo ”scomodo”del controllore tecnico, figura prevista dall’Ania ed esterna all’impresa costruttrice, che deve monitorare i lavori e approvare la realizzazione delle parti dell’immobile interessate dall’estensione della garanzia assicurativa.
L’Ania, associazione nazionale fra le imprese assicuratrici in Italia, ha redatto una bozza per le associate, inserendo le condizioni da utilizzare come riferimento. In particolare, la clausola compromissoria proposta fissa una serie di condizioni che devono permanere da quando la polizza viene stipulata a quando effettivamente entra in vigore.
L’assicuratore si impegna a prestare la garanzia purché (a) sia stata pagata la prima rata del premio, (b) non siano sopravvenute varianti in corso d’opera e non vi siano state proroghe della durata lavori di costruzione superiori a 12 mesi complessivi, (c) eventuali sinistri occorsi durante la costruzione non abbiamo compromesso la stabilità e la solidità dell’immobile e, infine, (d) sia stato effettuato, con esito favorevole, il monitoraggio in corso di costruzione da parte del controllore tecnico, sulle parti dell’immobile interessate da un’estensione della garanzia assicurativa.
È specificato che se uno dei punti b, c o d non risulti soddisfatto, l’assicuratore potrà considerare nulle le condizioni concordate al momento dell’emissione della polizza e modificare i termini di copertura proponendo nuove condizioni. Se sulle nuove condizioni non si dovesse trovare un accordo, la polizza potrebbe essere annullata con restituzione della prima rata.
In base a quanto emerso dalle interviste con le imprese e con le cooperative di abitazione, la polizza postuma decennale è percepita come onerosa e al tempo stesso poco definita da un punto di vista sostanziale. I livelli di elusione sono definiti come alti, anche se minori della polizza fideiussoria (la mancata emissione di una postuma rende, di fatto, un’impresa ”inadempiente” per i dieci anni successivi alla consegna dell’immobile e ciò preoccupa maggiormente le imprese).
Le realtà più consolidate del mercato, di dimensioni medie grandi e con una storia alle spalle, non incontrano particolari difficoltà ad ottenere per i clienti la postuma decennale, anche qualora richiedano particolari estensioni di garanzia.
Può rientrare, anzi, nella loro politica di marketing, a garanzia della validità del prodotto venduto. L’avere un patrimonio cospicuo e una storia alle spalle senza incidenti di percorso, avvantaggia molto nella “contrattazione” dei costi rispetto alle realtà meno solide o più giovani. Queste ultime, in particolare, avendo poche realizzazioni alle spalle, hanno indici di rischiosità indeterminati e incontrano molte difficoltà nell’ottenere le polizze, anche quando in regola con quanto richiesto.
Uno dei problemi più rilevanti è rappresentato dai costi delle polizze, che sono tanto più elevati, quanto più le imprese sono deboli, giovani o di piccole dimensioni. In questa fascia, dunque, unitamente a tutte le imprese poco serie sul mercato, si raggiungono i massimi livelli di inadempienza. In caso di mancato rilascio, le strade percorribili dall’acquirente non sono molte.
Anche se le posizioni dei notai si sono irrigidite, questi non possono rifiutarsi di rogitare in assenza della polizza. Quello che dovrebbe teoricamente fare l’acquirente è diffidare il venditore ad adempiere entro un congruo termine e, in caso contrario, chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, con la restituzione di tutte le somme versate e il risarcimento del danno. Ma è decisamente più facile che si giunga ad un accordo economico, dove l’acquirente stabilisce con il costruttore un riconoscimento del danno.
Lo scenario futuro, rispetto alla postuma decennale, potrebbe essere diverso. L’esigenza diffusa è di un riferimento fisso e probabilmente si andrà, con il concerto di tutte le parti, nella direzione di uno schema condiviso, comprensivo di garanzie più estese di quelle attualmente fornite.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative