La crisi del mercato immobiliare e la tutela degli acquirenti

Nell’ultimo triennio il settore delle nuove costruzioni ha subito una brusca frenata, ma ha anche messo in campo strategie di uscita dalla crisi, come l’orientamento della produzione verso la qualità, il risparmio energetico, le caratteristiche avanzate, così da incontrare le esigenze della fascia medio- alta degli acquirenti, meno colpita dalla crisi.
La maggiore competitività sul mercato ha preservato l’attività delle realtà più grandi e più solide, orientate sulla qualità d’alta gamma. È invece andata peggio per le realtà produttive nella fascia più economica, che si sono scontrate da un lato con l’aumento dei costi di produzione e con la stretta creditizia, dall’altro con le difficoltà di accesso al mutuo incontrate dai potenziali acquirenti.

Dopo alcuni anni di attesa, si è sbloccato il disegno di legge che regola l’accesso alla professione edile, anche per chi opera nel privato. Approvato in prima lettura alla Camera, ha l’obiettivo di rendere più sicuro il mercato, attraverso una selezione che eviti il proliferare di realtà imprenditoriali improvvisate o poco serie. Il ”patentino” del costruttore prevede requisiti minimi per iscriversi alla Camera di commercio, come la fedina penale pulita e l’attrezzatura in proprietà, leasing e noleggio per un valore di almeno 15mila euro. Ma il tema centrale è la formazione obbligatoria del responsabile tecnico interno all’azienda, che dovrà essere preparato in materia di gestione e di sicurezza.
Complessivamente le procedure fallimentari nel comparto edilizio sono aumentate negli ultimi due anni. In base ai dati forniti dall’Osservatorio trimestrale sulla crisi d’impresa di Cerved Group (marzo 2011), l’incidenza dei fallimenti nel settore delle costruzioni ha avuto un incremento del 34 per cento nel 2009 e ancora del 15 per cento nel 2010, per un totale di circa quattromila fallimenti negli ultimi due anni. Non esiste una rilevazione ufficiale che ci permetta di conoscere quanti fallimenti abbiano coinvolto, negli ultimi anni, famiglie acquirenti di case in costruzione.
Da giugno 2005 queste famiglie sono tutelate dalla legge delega 2 agosto 2004, n. 210 (detta ”Duilio” dal nome del primo firmatario del progetto), che ha allineato l’Italia agli altri Paesi europei già dotati di una legislazione in materia, come la Francia e la Spagna.
Il decreto legislativo attuativo n. 122 del 20 giugno 2005, prevede la tutela di ogni acquirente così definito: ”la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa”.
La valenza sociale di questo decreto è evidente. Molte delle famiglie coinvolte investono nell’acquisto di una casa tutte le risorse economiche proprie o dei propri familiari e, in caso di truffe o situazioni di crisi reali dei costruttori, si trovano a dover accantonare la legittima aspirazione ad una casa di proprietà, entrando in un tunnel giudiziario da cui raramente escono con un rimborso.
Il testo è riassumibile nei seguenti punti fondamentali:
– l’obbligo, per l’impresa di costruzione, di rilasciare ai promissari acquirenti o ai futuri destinatari di immobili da costruire, una fideiussione pari agli importi incassati o da incassare a titolo di anticipo per l’acquisto dell’abitazione
– l’obbligo di assicurare gli immobili contro vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi alla costruzione (polizza postuma decennale)
– uno schema preciso ed inderogabile per la redazione del contratto preliminare di vendita
– in caso di fallimento, il diritto di prelazione sull’immobile da parte dell’acquirente, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, qualora l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale
– l’istituzione di un Fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari avvenuti nel periodo compreso fra il 1993 e il 2005.
Attraverso la fideiussione il cliente è tutelato per il valore delle somme pagate prima del trasferimento di proprietà, di altro diritto reale di godimento o dell’atto definitivo di assegnazione, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (fallimento, esecuzione immobiliare). Gli operatori edili devono procurare, al momento della stipula del contratto preliminare d’acquisto, il rilascio di fideiussioni da parte di un soggetto garante, che sia una banca, una compagnia di assicurazione o un intermediario finanziario autorizzato.
Se all’inizio la banca è stata individuata dalle imprese come l’interlocutore privilegiato per il rilascio delle fideiussioni, dal 2009 c’è stato il superamento delle fideiussioni rilasciate dalle compagnie di assicurazione, che hanno coperto il 55 per cento del totale. Nel 2010 questo trend si è consolidato, con il 57 per cento delle fideiussioni rilasciato da assicurazioni.
È probabile che le compagnie assicurative si stiano strutturando sempre meglio per rispondere alle esigenze delle imprese di costruzione. D’altro canto è possibile che in alcuni casi siano proprio le banche a dirottare sulle assicurazioni imprese già esposte nel sistema bancario.
Un limite strutturale della legge risiede nel fatto che, ad applicarla maggiormente, sono proprio le cooperative di costruzioni, le imprese e i developer più strutturati ed economicamente saldi, che sono pure quelli meno soggetti a incorrere in situazioni di crisi. Queste realtà, hanno anzi trasformato gli obblighi di legge in un fattore di successo, che risponde ad una crescente domanda di qualità e di sicurezza e, più in generale, ad una strategia competitiva orientata al cliente.
I maggiori rischi per gli acquirenti si annidano nel resto del mercato, composto da realtà aziendali in bilico o da costruttori privi di scrupoli che, in assenza di sanzioni, preferiscono correre il rischio di arrivare all’annullamento del contratto con il cliente, piuttosto che applicare la normativa.
Vi è pure la difficoltà, che va tenuta in considerazione, delle imprese più piccole, a fornire le garanzie necessarie, anche patrimoniali, per ottenere dalle banche e dalle assicurazioni le polizze richieste. Inoltre le compagnie di assicurazione tendono a proporre polizze più costose proprio alle realtà più deboli o con poca storia alle spalle. Il costo delle polizze, inserito nel contesto attuale di crisi, crea un ulteriore problema in riferimento al prezzo finale dell’alloggio e alla sua commercializzazione.
Bisogna poi tenere presente che le cooperative o imprese che decidono di muoversi nel rispetto delle nuove normative devono garantire un certo standard di qualità ed efficienza, e questo implica dei costi superiori per il prodotto venduto. Molti acquirenti prediligono soluzioni più economiche anche se prive di garanzia e, pur di risparmiare, si dirigono verso gli operatori che eludono la normativa.
I comportamenti non corretti da parte degli operatori edili vengono riassunti, in primo luogo, nell’evasione fiscale, poi nel rifiuto di adempiere l’obbligo fideiussorio. La modalità con cui questo rifiuto avviene sono molteplici. Le più comuni sono la richiesta ai clienti di dichiarazioni di rinuncia alla fideiussione, magari in cambio di finiture aggiuntive, migliorie etc., il presentare diverse opzioni d’acquisto (con prezzi più elevati in caso di fideiussione), il rilascio di garanzie fideiussorie da parte di soggetti non abilitati.
Fonte: Scenari Immobiliari Filca Cooperative