Secondo Rapporto sullo stato di attuazione della legge 210/2004 a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire

Il mercato residenziale delle nuove costruzioni in Italia
Lo scenario degli ultimi tre anni del mercato delle nuove costruzioni è stato caratterizzato dal calo della domanda, dall’allungamento dei tempi di vendita e da una lieve contrazione dei prezzi. A partire dal secondo semestre 2008 e in modo più marcato nel 2009 gli assorbimenti sono crollati e molti progetti sono rimasti fermi per mancanza di domanda. Solo negli ultimi mesi, e con prospettive lievemente positive per il 2011-2012, si colgono i primi segnali di un clima di miglioramento.

I dati Ance su gli investimenti in nuove abitazioni riportano un lieve calo nel 2008, poi una brusca frenata nel 2009 (-18,3 per cento) per un totale di circa 32 miliardi di euro investiti, contro i 39 miliardi dell’anno precedente. Nel 2010 gli investimenti hanno fatto ancora registrare un calo del 10,6 per cento, fermandosi a 28,7 miliardi di euro.
Le previsioni di Ance per la fine dell’anno in corso sono di un’ulteriore lieve contrazione degli investimenti, che si fermeranno a 28,1 miliardi di euro, segnando un -2 per cento circa rispetto al 2010. Il trend di quest’anno è condizionato dall’invenduto degli anni precedenti. Questo rallenta le nuove iniziative.
Nel 2009 il fatturato immobiliare delle nuove costruzioni residenziali in Italia ha registrato un calo del 12,3 per cento, proseguendo un trend negativo che già nel 2008 aveva fatto registrare una contrazione attorno al 7 per cento. Con un giro d’affari di poco superiore ai 24 miliardi di euro, il mercato del nuovo ha rappresentato il 27 per cento circa del fatturato residenziale complessivo.
Nel 2010 sono riprese leggermente le vendite nei nuovi cantieri, ma l’anno si è chiuso ancora in negativo con 22,8 miliardi euro di fatturato (-5,7 per cento rispetto all’anno precedente). Il fatturato del nuovo ha rappresentato circa il 25 per cento del fatturato residenziale complessivo. Da un lato molti operatori hanno ribassato i listini, dall’altro è stata allentata la stretta creditizia dei due anni precedenti, rimettendo in moto i potenziali acquirenti a reddito più basso, che hanno avuto più facilità di accesso al mutuo e tassi d’interesse più bassi.
Le previsioni per la fine dell’anno in corso sono di una lieve ripresa del mercato, con una stabilizzazione sia dei prezzi (chiusura a più 1,2 per cento), che del fatturato (+2 per cento).
Il fatturato immobiliare rappresenta il valore degli immobili effettivamente venduti nel corso dell’anno solare. Riguarda solo il settore privato: cooperative, imprese e developer. Esclude l’autocostruzione e quanto non va sul mercato.
Quindi si tratta di una frazione della produzione complessiva di nuovo e, inoltre, va tenuto conto che le compravendite riguardano quasi esclusivamente immobili finiti, magari anche da alcuni anni.
Relativamente alla ripartizione regionale del fatturato, con riferimento al 2010, la Lombardia è al primo posto rappresentando da sola, con 7 miliardi di euro, il 30,7 per cento del giro d’affari delle nuove costruzioni, nonché il 26,9 per cento del mercato residenziale totale. Seguono a distanza l’Emilia Romagna (13,8 per cento), il Piemonte (11 per cento) e, con quote vicine, il Veneto e la Toscana (con l’8,5 per 8,3 per cento).
In Lombardia il settore del nuovo ha fatto registrare, rispetto al 2009, una contrazione del 4,1 per cento, mentre il fatturato residenziale totale (sul quale il nuovo incide per il 28,4 per cento) ha segnato un incremento di 5,1 punti percentuali.
Relativamente alle nuove costruzioni, Milano conserva l’assoluta centralità nella regione: il giro d’affari della provincia, nel 2010, ha rappresentato infatti il 76,4 per cento del fatturato complessivo della Lombardia. Prosegue però il trend negativo del fatturato, che con circa 5,35 miliardi di euro segna, a fine 2010, una contrazione del 3,3 per cento rispetto all’anno precedente. La stima di Scenari Immobiliari per la fine dell’anno in corso è di una stabilizzazione del mercato, con ritorno ad una lieve crescita di tutti i valori. Il fatturato si prevede in aumento del 4 per cento circa; anche i prezzi torneranno lievemente a crescere e gli scambi aumenteranno in media del 2,5 per cento. Milano ha offerto, in questi ultimi anni, un’immagine di città in continua evoluzione e il mercato immobiliare ha rappresentato uno dei cardini della trasformazione. La grande opportunità offerta dall’Expo 2015 e il nuovo flessibile Piano di governo del territorio contribuiranno a immettere sul mercato locale numerose residenze di nuova costruzione.
Fonte: Scenari Immobiliari per FILCA Cooperative