Linee guida strutturali per mercati sostenibili
Principi e orientamenti per lo sviluppo del settore immobiliare nazionale>
Principio 7. La trasparenza e l’adeguata valutazione dei beni immobili usati come garanzia accessoria per prodotti finanziari avanzati può produrre vantaggi economici e sociali e ridurre la probabilità di crisi finanziarie future.
CRITERIO
La crisi finanziaria ha messo in evidenza un elemento fondamentale nel rapporto tra il settore immobiliare e quello finanziario. La mancanza di trasparenza nella valutazione del valore e del rischio legato al bene immobile, in particolare laddove questo bene è stato usato per sostenere prodotti finanziari, sembra essere una delle cause dell’attuale crisi. L’assenza di regole globali comuni non colpisce solo gli istituti finanziari e i loro prodotti finanziari, ma anche le garanzie accessorie e altre garanzie a copertura di questi prodotti, costituite spesso da beni immobili. Pertanto, qualsiasi discrepanza tra il valore accertato dell’immobile e il suo effettivo valore di mercato aumenterà il rischio legato a tale immobile, in quanto i potenziali investitori possono acquistare dei titoli di valore incerto.
INDICATORI
1. La valutazione e il rating dei prodotti finanziari garantiti da immobili devono corrispondere in modo trasparente al valore e al rischio connesso al bene immobile dato in garanzia che devono essere valutati da un perito stimatore indipendente.
2. Bisognerebbe prevedere una riserva minima di capitale per far fronte al rischio imprevisto (ovvero, indice di solvibilità).
3. Si rendono necessarie adeguate procedure di trasparenza, ricerca, pubblicità e controllo dei criteri di finanziamento delle transazioni immobiliari, in particolare laddove i beni immobili sono usati a copertura di cartolarizzazioni e/o di prodotti finanziari avanzati.
4. È necessario promuovere la conoscenza delle dinamiche del mercato e l’accesso alle fonti d’informazione (ad esempio, dati sul numero di transazioni e contratti di locazione sottoscritti in edilizia, tempo medio necessario per la stipula di un contratto di compravendita, costo dei mutui). Così facendo, sarebbe possibile effettuare le analisi del trend di mercato in modo obiettivo e attendibile, consentendo un confronto a livello nazionale ed internazionale.
5. L’andamento dei prezzi degli immobili (ovvero, prezzi di vendite/locazioni/leasing) dovrebbe essere oggetto di un monitoraggio periodico, obiettivo e attendibile
6. I dati devono essere resi disponibili ed è necessario procedere a statistiche imparziali. Si rende necessaria l’analisi di questi dati al fine di fornire informazioni e accrescere la consapevolezza sulle dinamiche del mercato, per stabilire politiche del credito e politiche economiche e finanziarie adeguate.
7. È necessario garantire la trasparenza dei dati delle registrazioni e delle informazioni di tutte le diverse transazioni immobiliari (vendite e locazione/leasing).
8. Più il mercato è aperto e trasparente (e quindi accessibile agli acquirenti stranieri), maggiori sono le opportunità di poter contare su un mercato immobiliare efficiente e su prezzi di vendita realistici.
9. Il rapporto Loan-to-Value (LTV – ovvero il rapporto prestito/valore) deve essere considerato un criterio fondamentale prudenziale per finanziare i mutuatari privati.
10. Un rapporto LTV prudenziale e il rating immobiliare devono essere i criteri fondamentali per i beni immobili usati a garanzia di prodotti finanziari avanzati.
11. Nel valutare la concessione di prestiti, gli Istituti Finanziari dovrebbero porre in essere un sistema standard di classificazione del credito.
12. Il rapporto LTV non è l’unico criterio standard valido per finanziare i mutuatari privati in cerca di credito ipotecario: sono altrettanto importanti un reddito stabile (a garanzia del pagamento delle rate) e dati affidabili sui piani di rimborso.
13. Le banche e altri istituti finanziari, i periti stimatori e le valutazioni del rischio devono essere affidati ad esperti indipendenti ed essere trasparenti e pubblici nei confronti degli investitori.
