Nel secondo semestre del 2010 il mercato immobiliare italiano ha confermato i trend già emersi nel corso della prima parte dell’anno: prezzi ancora leggermente al ribasso e ripresa della volontà di acquisto e di investimento nel mattone.
Si registra, da luglio 2010, un aumento della domanda che ha interessato le grandi città, i capoluoghi di regione e i capoluoghi di provincia, a conferma di una rinnovata fiducia nel mattone. L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa rilevano un leggero incremento nel segmento dell’investimento immobiliare.
L’acquisto della prima casa ha visto protagoniste principalmente famiglie e in parte giovani coppie aiutate dalle famiglie d’origine. Quasi sempre i potenziali acquirenti hanno già a disposizione una parte di capitale (ottenuto dalla vendita di un altro immobile oppure risparmiato nel tempo).
Si confermano le difficoltà per coloro che devono ricorrere ad interventi importanti di mutuo per finanziare l’acquisto dell’immobile e in generale per coloro che non hanno sufficiente capacità di indebitamento, soprattutto per problemi legati alla stabilità e alla certezza del posto di lavoro.
I tempi di vendita degli immobili si sono stabilizzati intorno a 168 giorni nelle grandi città, 201 giorni nei capoluoghi di provincia e 206 giorni per i comuni dell’hinterland delle grandi città.
L’analisi dei prezzi evidenzia ancora una volta una migliore performance per le grandi città che registrano, nel secondo semestre del 2010, una contrazione delle quotazioni dello 0,6%; a seguire l’hinterland delle grandi città con -1% ed infine i capoluoghi di provincia che chiudono il semestre con -1,4%. Ancora una volta sono le grandi metropoli a confermarsi come le realtà più dinamiche.
Si riscontrano segnali lievemente positivi a Roma (+0,6% l’incremento dei valori) e a Milano (+0,3%). Nelle altre grande città i prezzi sono ancora in lieve ribasso. In queste realtà le zone centrali sono stabili mentre quelle semicentrali e periferiche risultano ancora in lieve diminuzione.
L’analisi per aree geografiche vede un risultato migliore per i capoluoghi del Nord Italia (-1,2%), seguiti dal Centro Italia (-1,5%) ed infine dal Sud Italia (-1,7%). Tra i capoluoghi di provincia si registrano delle realtà in lieve ripresa.
Anche in questa seconda parte del 2010 la qualità degli immobili è stata premiata dal mercato; gli immobili usati ed in buone condizioni sono stati preferiti dai potenziali acquirenti, disposti per questo motivo a pagare un surplus. Aumenta l’importanza, nella valutazione complessiva della scelta di acquisto, del contesto condominiale in cui è collocato l’immobile e della zona in cui esso sorge. Si nota comunque un interesse per le soluzioni da ristrutturare soprattutto sul segmento immobiliare degli immobili signorili: i potenziali acquirenti, avendo un’elevata disponibilità di spesa, preferiscono personalizzare l’immobile e prestano attenzione alle ”potenzialità” che esso esprime in termini di ristrutturazione finale.
Gli immobili posizionati ai piani alti, luminosi e con spazi esterni incontrano sempre il favore degli acquirenti. Al contrario, le case che non presentano queste caratteristiche così come quelle in cattivo stato di conservazione, hanno subito discreti ribassi di prezzo.
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che il 72,3% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale (sia essa prima casa o casa di sostituzione), il 22,3% ha comprato per uso investimento e il 5,4% come casa vacanza. Il segmento dell’acquisto per uso investimento ha registrato un lieve aumento rispetto alla prima parte dell’anno (da 20,7% a 22,3%).
Il 69,5% degli acquirenti ricade nella fascia di età compresa tra 18 e 44 anni e si rivolge all‘acquisto della prima casa. L’acquisto di immobili ad uso investimento cresce nelle fasce di età più alte, con un aumento, rispetto alla prima parte del 2010, nella fascia oltre i 55 anni. Le famiglie inoltre rappresentano il 51,9% degli acquirenti.
Nelle grandi città la tipologia immobiliare più richiesta è il trilocale con il 35,9% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 30%. Similare la situazione anche nei capoluoghi di regione e nei capoluoghi di provincia dove è sempre il trilocale a dominare.
L’analisi della disponibilità di spesa registra una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 170 e 249 mila euro per le grandi città e nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila euro per i capoluoghi di regione ed i capoluoghi di provincia.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città vede una maggiore concentrazione di trilocali (33,2%), seguiti dal bilocale (25,6%) ed infine dal quattro locali (21,8%).
Sul versante delle locazioni si segnala, a livello nazionale, una leggera diminuzione dei canoni per i bilocali (-0,1%) e stabilità dei canoni per i trilocali. Nelle grandi città si registra un aumento dei canoni di locazione dello 0,4% per i bilocali e dello 0,2% per i trilocali. Sul mercato delle locazioni continua ad esserci una buona domanda alimentata da tutti coloro che non riescono ad accedere al mercato del credito e quindi alle compravendite, tra questi giovani coppie ma, soprattutto, monoreddito e immigrati.
Anche sul mercato degli affitti inizia a delinearsi un processo di selezione da parte dei potenziali inquilini, sempre più propensi a scegliere immobili ben posizionati e ben tenuti (anche negli arredi). I rendimenti immobiliari sui bilocali sono fermi al 3,8%.
I segnali di fiducia verso il mercato immobiliare che gli operatori hanno evidenziato nel corso del 2010 potrebbero confermarsi anche del 2011, anno durante il quale non ci saranno improvvise inversioni di tendenza ed i prezzi saranno più orientati verso la stabilità.
Sul fronte delle compravendite riteniamo che esse potrebbero stabilizzarsi intorno alle 630 mila.
Per le grandi città nel 2011 prevediamo un incremento dei prezzi compreso tra a 0% e +2%. Sono improntate alla stabilità le previsioni dei prezzi per l’hinterland delle grandi città e per gli altri capoluoghi. Come più volte ribadito molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà il nostro Paese e, in particolar modo, dall’andamento del mercato del lavoro. Da considerare anche le decisioni che la Bce potrà prendere in termini di rialzi dei tassi al fine di contenere le spinte inflattive.
Fonte: Tecnocasa
