”Lo scenario che si è presentato in questi primi mesi del 2011 del mercato immobiliare residenziale della seconda casa in Italia, è decisamente anomalo: una parte considerevole del mercato – dichiara Mario Condò di Satriano, Presidente del Centro Studi Fiaip – è poco mobile, ai limiti della stagnazione, un’altra, viceversa, mostra segnali di maggiore dinamicità”.
È quanto emerge dall’analisi sull’andamento del mercato immobiliare turistico e sulle seconde case in Italia presentato da Fiaip a Venezia nel corso di un workshop all’interno di Tre – Expo Tourism Real Estate a cui erano presenti Patrizia Diemoz, Vice Presidente nazionale Fiaip con delega al turismo, Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma, Guglielmo Pelliccioli di ”Daily Re – Quotidiano immobiliare” e Vincenzo Campo direttore de ”L’agente immobiliare”.
”Dopo i forti incrementi sui prezzi di vendita registrati fino al 2007, per il quarto anno consecutivo per Fiaip si registra un segno negativo relativo sia al numero delle compravendite, che ai prezzi. Inoltre – dichiara il Presidente del centro Studi Fiaip Mario Condò di Satriano – la stretta creditizia messa in atto dall’intero sistema bancario ha penalizzato quel 40% di italiani che faceva ricorso ad un mutuo per acquistare la seconda casa, continua a tenere ingessato il mercato in quanto, diversamente per quanto ultimamente registrato per il mercato residenziale della prima casa, gli istituti di credito continuano a mostrare indifferenza e disinteresse verso il prodotto turistico, arrivando a finanziare, sia in termini puri di concessione che in termini di quantità percentuale rispetto all’importo totale, soltanto il 60% dei richiedenti per un massimo del 50% del valore degli immobili”.
Continua l’aumento degli immobili messi in vendita (+9,2%). Lieve diminuzione dei prezzi delle compravendite in quasi tutte le località (-0,7%), in calo anche il numero delle transazioni (-12,8%)
Con riferimento all’intero campione, pur nella particolarità del contesto attuale, si continua ad assistere ad una sostanziale tenuta generale dei prezzi dovuta prevalentemente all’irrigidimento dei proprietari che preferiscono non vendere, anzicchè allinearsi alla domanda: i valori medi di compravendita al metro quadro oscillano, nei primi mesi del 2011, tra i 2.500 euro e 6.300 euro.
Entrando nel dettaglio delle categorie di immobili individuate per ogni località, si passa dagli intervalli di minimo e massimo di 2.500 euro e 3.500 euro delle abitazioni semicentrali o periferiche ai 3.500 e 4.900euro delle abitazioni centrali, mentre le abitazioni nuove o di pregio mediamente sono incluse in un range tra 4.000 e 6.500 euro.
Rispetto all’ultima rilevazione, si assiste complessivamente ad una riduzione dell’intervallo tra le quotazioni minime e massime: a fronte di un leggero aumento dei valori minimi, si riscontra, infatti, ancora una contrazione dei valori massimi al metro quadro per ognuna delle tre categorie analizzate.
All’interno di questi valori trovano spazio riferimenti diversi e specifici per ciascun contesto territoriale analizzato.
Tra tutte le località considerate, cinque fanno registrare anche nel 2011 dei massimali superiori ai dieci mila euro al metro quadro per gli immobili nuovi o di pregio. Di queste fanno parte Courmayeur e Madonna di Campiglio e le località balneari di S. Margherita Ligure, Forte dei Marmi, Capri e Porto Rotondo. Tra queste Top Location spiccano le quotazioni massime di compravendita di Courmayer (14.000), S. Margherita Ligure (17.000), Alassio (13.000), Capri (15.000), Porto Cervo (10.000).
A Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Courmayeur si è rilevata una sostanziale stabilità dei valori rispetto all’ultima rilevazione mentre, dopo aver registrato un calo, sono in leggero aumento le quotazioni a S. Margherita Ligure, in modo più marcato per gli immobili di particolare pregio, ed in leggera contrazione quelle di Capri che, a sua volta, registra un incremento, in special modo nella domanda di immobili, ad Anacapri.
Il resto dell’Italia vede, accanto a località in cui non si è assistito a sensibili variazioni dei valori di compravendita (Desenzano sul Garda, Jesolo Lido, S. Benedetto del Tronto, Montesilvano, Vieste, Policoro e costiera cilentana), solo tre centri turistici che hanno fatto registrare nel passaggio dal secondo semestre 2010 al primo 2011, una vera contrazione dei prezzi: Sestriere, Termoli e Tropea. In leggero recupero Rimini che nello scorso semestre aveva fatto registrare una contrazione. Più complesso il quadro di Portofino, Positano ed Amalfi in cui, all’interno di un seppur minimo calo dei valori, si assiste ad una notevole diminuzione del numero di transazioni.
Tra le località incluse, le uniche a far registrare un aumento seppur minimo delle quotazioni tra il secondo semestre del 2010 ed il primo del 2011, sono state Marina di Pietrasanta in Toscana, Alassio in Liguria e Acciaroli in Campania.
Passando ad analizzare alcuni dati relativi alle trattative di vendita e ai mutui richiesti, è emerso che i mesi intercorsi tra l’incarico e l’atto notarile sono mediamente 9 mentre, in leggero aumento su quanto registrato nel 2009/2010, il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo di compravendita raggiunge il 14,5%
Possiamo quindi riassumere che il fattore di maggior criticità del mercato immobiliare turistico, così come registrato in quello urbano, è costituito dalle false aspettative di prezzo dei proprietari/venditori che, restando ancorati ai valori del 2006, preferiscono ritirare l’immobile dal mercato invece di adeguarsi a quelli che sono i valori correnti per i quali continua ad esistere, fortunatamente, una domanda che, sebbene inferiore a quella relativa al comparto urbano, costituisce una reale potenzialità del mercato che, qualora assecondata, potrebbe far ripartire il numero delle transazioni a livelli più che soddisfacenti.
Inoltre, senza entrare nel merito di quei provvedimenti legislativi e fiscali, che da anni Fiaip reclama a gran voce, non si comprende la marcata incapacità, ovvero la scellerata consapevolezza, di tutti i players del mercato turistico (proprietari, developers, costruttori, comuni, istituzioni ecc.) a continuare a non ”fare sistema” per sostenere e promuovere, a livello globale, strategie comuni a sostegno di un mercato che costituisce circa il 9% del PIL, che è parte integrante del mercato immobiliare (che a sua volta rappresenta il primo settore industriale italiano ed il maggior contribuente nazionale), con l’obiettivo di ”rastrellare” la grande domanda di immobili da parte di investitori esteri che ambirebbero, ed ambiscono, al prodotto immobiliare del ”Belpaese”.
I mutui, cui la domanda è ricorsa nel 25% degli acquisti di immobili ad uso turistico, sono stati stipulati per un importo mediamente pari a circa il 50% del prezzo dell’immobile, con una durata media di 16,4 anni e un tasso per lo più fisso.
Metà delle abitazioni richieste ha una superficie inferiore ai 60 metri quadrati, seguite dalle case di medie dimensioni che si attestano sul 33,8%, e gli immobili che superano i 120 metri quadrati sono soltanto il 13,3% del mercato intermediato dagli agenti immobiliari Fiaip. In merito alla provenienza dell’acquirente, oltre quattro su cinque sono italiani, e gli stranieri UE e gli extracomunitari si attestano rispettivamente al 9,3% e 7,1% sul totale degli acquirenti, così come in passato.
Dal 2004, si assiste ad una crescita dei valori in ogni categoria: per le abitazioni di pregio i minimi e massimi sono cresciuti complessivamente nel corso degli anni del 9,2% e 27,2%, mentre per le abitazioni centrali del 28,5% e 36,8%, e infine del 25,7% e 33,6% per le abitazioni semicentrali.
Considerando però le sole variazioni dal 2007 al 2008 si registrano movimenti lievi, positivi per i minimi ed in calo per i massimi: dal -0,6% dei massimi delle abitazioni di pregio alla riduzione, nell’ordine dei due punti percentuali, per le abitazioni centrali e semicentrali.
Per quanto riguarda le previsioni per l’anno 2011 relativamente alla media delle previsioni sui prezzi di compravendita al metro quadro, secondo le indicazioni degli agenti Fiaip si assisterà ad un calo contenuto per ogni categoria di immobili. La variazione sarà meno marcata per le abitazioni di pregio e centrali (rispettivamente -0,50% e -1,25%), leggermente più marcata nel caso delle abitazioni periferiche (-2,15%).
La variazione dei prezzi a livello nazionale dovrebbe dunque attestarsi sull’ordine del punto e mezzo percentuale negativo, mentre si registrano segnali positivi in Friuli, Toscana ed Umbria dove, malgrado l’incertezza della situazione politico-economica, si prevede un lieve incremento per l’investimento nella seconda casa, anche se soltanto per uso proprio.
Illustrando il report Fiaip sul mercato delle case vacanze in Italia Patrizia Diemoz, Vice presidente nazionale Fiaip con delega al turismo, ha sostenuto come: ”è importante sapere che la maggioranza (66%) della domanda turistica di abitazioni private in locazione Italia è rappresentata dagli stessi italiani, tuttavia la percezione degli agenti immobiliari è che l’incidenza sia ancora più elevata”.
Per Fiaip le contrattazioni con gli stranieri sono leggermente più intense nel Centro Italia dove rappresentano circa il 27% di quelle complessive, a livello di locazione la domanda straniera risulta fondamentale per destagionalizzare abitudini di vacanza consolidate da un calendario scolastico e lavorativo rimasto tra gli unici in Europa ad avere periodi di vacanza concentrati in pochi mesi all’anno.
”Anche se non più in maniera evidente come in passato, l’alloggio – dichiara Diemzoz – rimane la tipologia di ricettività più ricercata nelle località balneari (33,43 % dei casi). Si tratta chiaramente di una soluzione più appetibile per le vacanze – quelle estive – che in genere registrano permanenze più lunghe. Gli alloggi ricercati sono ubicati in posizioni privilegiate rispetto ai centri di interesse (59% delle richieste è relativa ad alloggi siti a meno di 1 km). La posizione è dunque una variabile fondamentale nel mercato turistico talvolta forse l’unica vera leva di interesse.
”È infine necessario per Fiaip migliorare l’utilizzo degli immobili già esistenti, incentivare l’ammodernamento e la ristrutturazione di case e appartamenti non più interessanti e di modificarne le forme di sfruttamento, ad esempio con servizi supplementari. È indispensabile – conclude Diemoz – ripensare la politica territoriale dei comuni turistici e sviluppare nuove prospettive di lungo respiro. Il sistema di offerta di appartamenti turistici di una destinazione può essere ri-progettato, anche radicalmente, per sviluppare nuove forme di ricettività, in linea con le attuali tendenze di consumo turistico, provenienti anche dai paesi emergenti come Cina ed India. Nuovi modelli per la certificazione della qualità e la commercializzazione per gli agenti immobiliari Fiaip sono oggi sempre più indispensabili per l’offerta italiana delle case vacanza”.
Fonte: Fiaip
