”In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea”.
Diversamente, laddove le spese deliberate afferiscano ”alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune”, tenuto al relativo pagamento – sempre che difetti sul punto un accordo tra le parti – è chi risulta proprietario al momento in cui l’intervento viene eseguito o il servizio erogato; al momento, cioè, del ”compimento effettivo dell’attività gestionale”.
È quanto ha stabilito la Cassazione, con sentenza n. 24654 del 3.12.’10, cercando così di trovare una soluzione di compromesso fra i due opposti indirizzi che la giurisprudenza ha espresso circa la questione dell’individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali (e, quindi, del soggetto tenutovi – condomino alienante o acquirente – nell’ipotesi di compravendita).
Il ragionamento su cui i Supremi giudici basano la loro tesi è, in sostanza, il seguente: la delibera relativa alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni ha carattere ”costitutivo”, in quanto ha ad oggetto interventi che ”debbono essere preventivamente” determinati dall’assemblea ”nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono’‘; al contrario, la delibera concernente la manutenzione, la conservazione, il godimento dei beni comuni e l’erogazione dei servizi condominiali ha valore ”dichiarativo”, giacché riguarda spese ”necessarie”, riconducibili all’esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore”.
Logica conseguenza di tutto questo è – sempre secondo i giudici – che mentre nel primo caso non si può prescindere dalla ”volontà” assembleare, così non è nella seconda ipotesi; conclusione, questa, che giustifica la differente individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di corresponsione dei contributi condominiali in ragione della ”diversa origine della spesa alla quale il condomino deve contribuire”.
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
