Mercato immobiliare, le quotazioni a Milano

Nel secondo semestre del 2010 le quotazioni delle abitazioni di Milano hanno segnalato un aumento dello 0,3%.

Le zone del centro di Milano hanno segnalato un lieve incremento delle quotazioni nella seconda parte del 2010: +0,7%. Il mercato immobiliare nelle zone che rappresentano il cuore di Milano è stato meno dinamico rispetto alla prima parte dell’anno, in particolare intorno al Duomo. Tra le motivazioni l’esaurirsi della spinta legata allo scudo fiscale ma soprattutto una bassa offerta di tipologie di particolare prestigio o, comunque, in grado di soddisfare le richieste della clientela di zona, sempre molto esigente.

Intorno al Duomo via Torino, via dell’Unione, via Palla hanno valutazioni medie di  7000-8000 euro al mq per le tipologie in buono stato di conservazione. Meno quotate le abitazioni situate nelle strade che si sviluppano intorno a piazza Diaz, dove i  prezzi scendono a 6000 euro al mq. Al contrario invece si è notata una ripresa del mercato degli affitti che, soprattutto negli ultimi due semestri, era apparso in difficoltà. In questa zona infatti la maggioranza dei contratti di locazione si realizzano con istituti di credito ed aziende che cercano immobili in affitto per i propri dipendenti. I tagli superiori a 150 mq sono stati quelli maggiormente ricercati.

Gli investitori invece hanno guardato con interesse alla zona di Brera, al momento al centro di numerosi interventi di riqualificazione, primo fra tutti quello di Porta Nuova. L’idea della futura rivalutazione del quartiere crea interesse per la zona. Abbastanza ferma la domanda di immobili per uso diretto. Le abitazioni più richieste sono quelle posizionate in corso Garibaldi ed in particolare tra piazza S. Marco e via Moscova dove si raggiungono prezzi di  8000 euro al mq. Punte più elevate (anche oltre 10 mila euro) si possono toccare per soluzioni in buone condizioni  nelle prestigiose via Madonnina, via Fiori Chiari, via Pontaccio, Foro Bonaparte, piazza San Marco. Le soluzioni di prestigio in zona Brera hanno incrementato il loro valore in questo semestre.

Nella seconda parte del 2010 e nei primi mesi del 2011, le quotazioni delle abitazioni nella zona di Porta Ticinese-Parco delle Basiliche hanno registrato stabilità. Si nota una maggiore concretezza nelle decisioni di acquisto suggerita dalla stabilità dei prezzi ormai raggiunta nella zona. Anche le novità fiscali legate all’introduzione della cedolare secca sulle locazioni, hanno fatto decidere per l’acquisto i potenziali compratori meno decisi. Non si sono notate particolari preferenze in termini di taglio dell’immobile e di zona.

Le motivazioni che hanno portato all’acquisto sono state soprattutto di tipo familiare (per cambiamento del nucleo familiare, acquisti per i figli o per riavvicinamento con la famiglia di origine). Le quotazioni delle tipologie usate oscillano intorno a 5000 euro al mq ma ci sono delle soluzioni particolarmente di prestigio, della fine del 1800 e posizionate tra via Papa Gregorio XIV, Celestino IV ed Urbano III, fino a via Disciplini e C.so Italia, dove si possono raggiungere anche valori medi di 7000-7500 euro al mq per le tipologie in buono stato di conservazione o ristrutturate.

Sul mercato degli affitti si registra un lieve ribasso dei canoni di locazione ma si nota una ripresa a livello di domanda soprattutto da parte di studenti e lavoratori fuori sede.

Nella seconda parte del 2010 le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Solferino sono rimaste stabili nonostante la domanda sia sempre sostenuta ed anche le compravendite non hanno avuto particolari flessioni. Si sono realizzati soprattutto acquisti sui piccoli tagli (40-45 mq) su cui investire cifre medie di 200-250 mila euro, realizzati da genitori per i figli e da investitori che hanno acquistato soluzioni da ristrutturare e poi rivendere nella zona di via Pasubio e piazza Baiamonti, l’area immediatamente a ridosso del progetto di riqualificazione di Porta Nuova. Qui si possono acquistare soluzioni di ringhiera dei primi anni del 1900 a prezzi medi di 5000 euro al mq. In via Solferino, via San Marco, corso Garibaldi e via Moscova si possono raggiungere top prices di 7000 – 8000 euro al mq per soluzioni dei primi anni del 1900 ma anche degli anni ’50-’60.

Sono partiti i lavori per la realizzazione di una importante struttura che sarà la sede della Fondazione Feltrinelli mentre saranno ultimati a breve i lavori per il completamento dei box in piazza XXV Aprile.
In aumento del 2% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Vercelli-Lorenteggio; in particolare si è registrato un mercato dinamico nei quartieri di Siena-Bande Nere-Forze Armate e Primaticcio dove si è registrato un leggero incremento del numero di compravendite che ha interessato soprattutto i piccoli tagli di tipologia usata. A movimentare il mercato infatti sono state soprattutto le compravendite ad uso investimento indirizzate su bilocali da 45-50 mq, in buono stato di conservazione ed inseriti in decorosi contesti condominiali. Il budget medio a disposizione di chi investe si aggira intorno a 150-160 mila euro con picchi massimi di 230-240 mila euro.

Della zona si apprezza in particolare la vicinanza alle fermate della metropolitana di Gambara, Primaticcio e Bande Nere. Esiste per questo una buona domanda di abitazioni in affitto soprattutto da parte di lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono 650-700 euro al mese. Si registrano difficoltà sul segmento della prima casa, in particolare per le giovani coppie e i single che non hanno lavori stabili oppure non hanno una parte del capitale in contanti. Le compravendite di sostituzione vedono protagoniste famiglie che vendono il bilocale per acquistare tagli più grandi; si registrano anche casi di vendite nella zona per spostarsi nel primo hinterland milanese.

L’offerta sul mercato della zona è abbondante, soprattutto per immobili in edilizia civile degli anni ’60-’70. Le quotazioni medie per tipologie ristrutturate possono arrivare in piazza Bande Nere a 4300 euro al mq, in piazzale Siena a 4000 euro al mq. al mq. con picchi massimi di 230-240 mila euro. Della zona si apprezza in particolare la vicinanza alle fermate della metropolitana di Gambara, Primaticcio e Bande Nere. Esiste per questo una buona domanda di abitazioni in affitto soprattutto da parte di lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono 650-700 euro al mese. Si registrano difficoltà sul segmento della prima casa, in particolare per le giovani coppie e i single che non hanno lavori stabili oppure non hanno una parte del capitale in contanti. Le compravendite di sostituzione vedono protagoniste famiglie che vendono il bilocale per acquistare tagli più grandi; si registrano anche casi di vendite nella zona per spostarsi nel primo hinterland milanese.

L’offerta sul mercato della zona è abbondante, soprattutto per immobili in edilizia civile degli anni ’60-’70. Le quotazioni medie per tipologie ristrutturate possono arrivare in piazza Bande Nere a 4300 euro al mq, in piazzale Siena a 4000 euro al mq.

Fonte: Tecnocasa