Da precisare anzitutto che per i titolari di contratti in corso al 7 aprile non c’è nessun adempimento: va dichiarato tutto nel 730 o Unico da presentare nel 2012
La cedolare secca, ormai è risaputo, è un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative (accatastate da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici), locate a uso abitativo.
La nuova tassazione sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, e l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal dl 551/1998, all’articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.
Quali i soggetti interessati e le tipologie di immobili
L’opzione potrà essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto di locazione e sulle relative pertinenze, locate insieme all’abitazione. Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione dovrà essere esercitata distintamente da ogni locatore, e avrà efficacia solo per quelli che l’hanno esercitata. A coloro che non si siano avvalsi dell’opzione resterà applicabile l’imposta di bollo e l’imposta di registro, quest’ultima calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.
Per l’efficacia dell’opzione, il locatore dovrà prima comunicare con lettera raccomandata al conduttore la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, inclusa la variazione Istat, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione.
Modalità e durata
L’opzione potrà essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure, in alcuni casi, con applicazione diretta in dichiarazione dei redditi. L’opzione, pertanto, verrà esercitata o con il modello 69 o col nuovo modello telematico semplificato di denuncia Siria, messo a punto per i contratti di locazioni contenenti solamente la disciplina del contratto di locazione senza altre pattuizioni, che presentino le seguenti caratteristiche:
– numero di locatori non superiore a tre tutti optanti per la cedolare;
– numero dei conduttori non superiore a tre;
– una sola unità abitativa con massimo tre pertinenze, a condizione che tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita.
Relativamente al modello 69, si rileva che lo stesso è stato modificato per permettere l’esercizio dell’opzione in tutte le ipotesi contemplate nel provvedimento (quindi, anche in caso di proroghe o risoluzioni del contratto). Il nuovo modello 69 potrà anche sostituire il modello di ”Comunicazione dati catastali Cdc” (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 25 giugno 2010) per gli adempimenti a esso connessi.
Il provvedimento prevede, inoltre, che, nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, l’opzione potrà essere esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi o in sede di registrazione, qualora il contratto sia registrato per il caso d’uso o volontariamente. Il locatore sarà vincolato all’applicazione del regime della cedolare secca per tutta la durata del contratto o della proroga. È possibile comunque la revoca dell’opzione, che però non preclude la possibilità di optare nelle annualità successive residue di contratto. E anche il mancato esercizio dell’opzione, nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per gli anni successivi, nel termine per il versamento dell’imposta di registro, salvo sempre la facoltà di revoca.
