Secondo i dati resi noti dall’Istat nel terzo trimestre 2010 le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono risultate pari a 168.933, in calo del 3,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Si registra, quindi, un nuovo valore negativo dopo i segnali di ripresa manifestatisi nei due trimestri precedenti che, comunque, non avevano riportato il volume delle transazioni ai valori assunti nel 2006, cioè prima dell’avvio della fase di discesa. Nel complesso, il numero delle compravendite stipulate nei primi nove mesi del 2010 (586.801) aumenta leggermente (+0,6%), rispetto a quello registrato nello stesso periodo del 2009 (583.459).
Il 93,6% delle convenzioni effettuate nel periodo considerato (158.122) riguarda immobili ad uso abitazione e accessori e il 5,7% (9.659) unità immobiliari ad uso economico. Per la prima tipologia, dopo un periodo di risalita si rileva una diminuzione tendenziale del 2,7%; le compravendite di immobili ad uso economico, contrassegnate da una flessione pari all’11,6%, accentuano invece l’andamento negativo che aveva caratterizzato anche i primi due trimestri del 2010. Si segnala, inoltre, che il numero di compravendite di immobili ad uso economico stipulate nel terzo trimestre 2010 è il più basso dal 1997.
Nel terzo trimestre 2010, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, le compravendite totali di unità immobiliari diminuiscono in maggior misura al Sud (-11,7%) e nelle Isole (-16,1%), mentre sono in aumento di circa un punto percentuale al Nord-Ovest (+0,7%) e al Nord-Est (+1,1%) e sostanzialmente stabili al Centro (-0,4%). Questo andamento si evidenzia, in linea di massima, anche per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione; per quelle ad uso economico tutte le ripartizioni territoriali presentano tassi tendenziali negativi ma le regioni del Sud e delle Isole (rispettivamente al -21,5% e al -20,6%), mostrano flessioni maggiori e quasi doppie rispetto alla media nazionale: -7,9% al Centro, -7,6% nel Nord-Ovest e -8,7% nel Nord-Est.
Nel terzo trimestre 2010, le compravendite effettuate nel territorio di competenza degli archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane sono sostanzialmente stabili (-0,2%), mentre diminuiscono del 5,5% quelle stipulate nei restanti archivi notarili distrettuali. L’andamento è analogo per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione, mentre per quelle ad uso economico risulta meno marcata la differenza tra la diminuzione tendenziale rilevata negli archivi notarili distrettuali aventi sede nelle città metropolitane (-10,2%) e quella registrata nelle aree non metropolitane (-12,4%).
I dati elaborati nella Nota trimestrale, realizzata a cura dell’Agenzia del Territorio, mostrano ancora un segnale negativo, dopo quello rilevato nel III trimestre, disattendendo le aspettative suscitate dagli aumenti delle compravendite registrati nel I e nel II trimestre del 2010. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nell’ultimo trimestre 2010 (variazione percentuale del IV trimestre 2010 rispetto al IV trimestre 2009), per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -3,4%, che segue il -2,3% del III trimestre. I tassi tendenziali nel IV trimestre del 2010 registrano segni negativi nel settore residenziale (-4,1%), nel mercato delle pertinenze (-0,4%) e nei settori terziario e commerciale (-3,5% e -2,0% rispettivamente).
Il settore produttivo segna, invece, un tasso tendenziale positivo, con un +4,0% in controtendenza rispetto agli andamenti negativi dei trimestri precedenti. In particolare: il settore residenziale con 169.243 compravendite nel IV trimestre 2010 presenta un tasso tendenziale negativo in tutte le macro aree; il settore terziario (uffici e istituti di credito) con 5.134 NTN nell’ultimo trimestre 2010 mostra un tasso tendenziale annuo ancora in calo (-3,5%); considerando le variazioni trimestrali tutte negative, registrate nel corso del 2010, il settore registra una flessione complessiva annua pari al -5,8%; il settore commerciale mostra una variazione tendenziale negativa pari al -2,0%; il settore produttivo, dopo dieci trimestri di cali più o meno accentuati, mostra nuovamente nel IV trimestre 2010 un tasso tendenziale positivo pari a +4,0%.
Nel IV trimestre del 2010 il trend negativo del mercato residenziale riguarda sia capoluoghi sia comuni non capoluoghi. A livello nazionale si registra per i capoluoghi un -1,3% rispetto al corrispondente trimestre dell’anno precedente. Nei comuni non capoluoghi si registra invece un -5,3%. Su base annua, comunque, la compravendita di abitazioni nei capoluoghi segna un +5,1%, che risente dell’influenza positiva dei primi tre trimestri dell’anno e che trascina il dato nazionale annuo a un risultato sostanzialmente stazionario e pari a +0,4%.
Per quanto riguarda le quotazioni medie delle abitazioni, dopo due semestri di calo e un semestre di stazionarietà, nel II semestre 2010 il valore medio nazionale delle unità immobiliari residenziali, per unità di superficie commerciale, torna a mostrare lievi variazioni in aumento. A livello nazionale la quotazione media risulta pari a 1.579 €/mq, in crescita del +0,4%. La quotazione media delle abitazioni nel II semestre 2010 è in aumento sia nei capoluoghi italiani, pari a 2.286 €/mq (+0,5% rispetto al I semestre 2010), sia nei comuni non capoluogo, per i quali la quotazione media nazionale è pari a 1.315 €/mq (+0,4% rispetto al I semestre 2010). Va rilevato che nei capoluoghi la quotazione torna a crescere, dopo la sostanziale flessione degli ultimi quattro semestri. Dall’inizio della discesa dei prezzi, nel I semestre 2008, la quotazione media è calata del -0,8%. È inferiore la flessione registrata nei comuni minori dove la quotazione media delle abitazioni è diminuita del -0,2% dal II semestre 2008.
Nonostante la positiva evoluzione del clima di fiducia negli operatori, non sembra ancora esaurirsi la fase recessiva che ha caratterizzato il mercato immobiliare italiano nell’ultimo triennio, e non solo per effetto del quadro macroeconomico: è quanto emerge dall’ultimo Rapporto Nomisma, un’istantanea che inquadra le 13 principali aree metropolitane e 13 città intermedie, raccontando di un’Italia sospesa, in cui tutti gli attori del sistema – dalle famiglie agli operatori economici, alle fonti di credito – sembrano chiamati a rivalutare piani, parametri e previsioni. I fattori che nei primi mesi del 2010 avevano ispirato un eccesso di ottimismo si sono scontrati con dinamiche di mercato particolarmente rigide e che ora disegnano un quadro di stagnazione, destinato ad appesantire ogni previsione.
Tra gli elementi nuovi e preoccupanti emersi dal Rapporto: il calo delle compravendite registrato nel secondo semestre del 2010 (-3,5% rispetto allo stesso periodo del 2009, con punte del -5,5% nei centri urbani minori e del -10% al Sud), che, seppur parzialmente compensato da una buona capacità di tenuta dei mercati urbani del Centro-Nord, porta il saldo annuale ad appena un +0,4% rispetto al 2009; l’insensibilità delle quotazioni (dinamica che ormai avvicina Nord e Sud, centri e periferie), alla progressiva flessione della domanda; non ultimo, il difficile accesso ai mutui da parte delle famiglie, non tanto a causa dei tassi di interesse (esigui nel corso del 2010), ma dell’atteggiamento severo mostrato dal sistema creditizio, più impegnato a sostenere i mutui dei nuclei oggi in bilico e le imprese in difficoltà, che a concedere nuove operazioni. In sintesi, considerata l’ingente mole di invenduto e in assenza di una repentina correzione al ribasso dei prezzi, specie delle localizzazioni secondarie e di un allentamento dei criteri di concessione del credito, è impossibile ipotizzare che l’offerta attuale e prospettica trovi riscontro nelle autonome capacità di assorbimento della domanda. Una situazione di stallo, dunque, dove tutti gli attori del sistema, senza eccezioni, sembrano accomunati dall’incertezza sui valori di mercato.
Nomisma ha presentato contestualmente al Rapporto un nuovo strumento di valutazione – l’indice di ”illiquidità” – che misura la capacità di un immobile di essere prontamente trasformato in moneta, senza significative perdite in conto capitale. Il nuovo indice, nella sua prima formulazione, tiene conto non solo degli elementi tradizionali, ma anche degli sconti che vengono praticati sulle transazioni (cresciuti nel 2010 in tutti i segmenti di mercato, ad eccezione delle abitazioni nelle gradi aree urbane), e dei tempi medi di vendita che continuano a dilatarsi.
Applicato ai 13 maggiori centri urbani osservati nel periodo 2006-2010, l’indice rivela che a fine 2010, nel segmento delle abitazioni nuove e usate, l’area meno illiquida risulta essere quella di Milano (con domanda in aumento e sconti bassi, livelli di compravendite ancora esigui, tempi di vendita elevati e prezzi ai minimi), mentre Palermo si colloca all’estremo opposto. I dati previsionali sui prezzi degli immobili nelle 13 grandi aree urbane, d’altronde, sembrano confermare questo andamento. L’osservazione della dinamica media dei valori di compravendita porta, infatti, a prevedere per il biennio 2011/2012 variazioni di modesta entità sulle quotazioni delle abitazioni (+0,6% per il secondo semestre del 2011; +1,9% nel secondo semestre del 2012), disegnando anche per il futuro un quadro di stagnazione del settore.
Fonte: Tecnoborsa
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