La riforma del Condominio entra anche nella Camera dei deputati e lo fa con il disegno di legge n. 3682 presentato lo scorso 30 luglio a prima firma dell’onorevole Lino Duilio che apporta poche, ma sostanziali, modifiche innovative di quello già da tempo presentato e discusso in Commissione giustizia del Senato.
Innovativo, in primo luogo, perché senza mezzi termini attribuisce al condominio una diversa configurazione giuridica, facendolo uscire da quello pseudo e non chiaro limbo giuridico di mero ente di gestione e fornedolo di autonoma elasticità ed efficacia d’intervento verso l’esterno.
Il Condominio, con la delibera assunta dall’assemblea assunte a maggioranza degli intervenuti che rappresenti tre quarti del valore dell’edificio ( art. 1117 quater), può alienare ai condomini o a terzi la proprietà o altro diritto reale di una parte comune. Il condomino ha comunque il diritto di prelazione sull’acquisto e la delibera resta sospesa sino allo scadere del termine di gg. 60 per l’esercizio del diritto, che decorre dalla data della deliberazione per i presenti e da quella della comunicazione per gli assenti. E’ prevista anche la facoltà di riscatto, qualora al condomino venga negata la possibilità di esercitare la prelazione.
Innovativo anche perché introduce finalmente nel Condominio il principio della buona fede che, benché ispiratore di tutto il nostro ordinamento giuridico, non ha mai trovato espresso richiamo nel mondo condominiale. Il nuovo art. 1118 c.c. dispone infatti che ogni condomino deve esercitare il proprio diritto sulle parti comuni secondo buona fede, nei modi e nelle forme che gli permettano di assicurare la comune utilità. Ecco allora che il condominio, nel fare valere il proprio diritto, deve comportarsi con correttezza e lealtà, nel rispetto dell’altrui diritto. Un preciso richiamo alla buona fede che consente all’assemblea di assumere delibere oculate, nel rispetto anche delle esigenze e delle necessità di tutti i condomini e non solo della maggioranza di loro.
Novità anche per l’amministratore, che non può più essere nominato dall’assemblea qualora sia stato revocato dall’autorità giudiziaria.
Viene inoltre prevista l’istituzione di un fondo di garanzia ( art. 1129 bis ) al fine di assicurare un indennizzo a quei condomini che hanno la sfortuna di capitare nella mani dell’amministratore disonesto o confusionario, un fondo che concorra a risarcire il danno da loro subito a seguito di accertata responsabilità dell’amministratore per ammanchi o per irregolarità gestionali da lui poste in essere, sempre che il danno non trovi soddisfazione attraverso l’escussione del beni personali dell’amministratore stesso.
Il meccanismo di implementazione del Fondo è di estrema semplicità e prevede l’obbligo dell’amministratore provvedervi obbligatoriamente con il versamento di una percentuale sui compensi da lui percepiti dal condominio per qualsiasi titolo. Il Fondo, a ben vedere, va così a svolgere anche la finalità da un lato di qualificare la figura dell’amministratore e dall’altro di consentire, se comparato con l’istituzione del registro pubblico degli amministratori tenuto presso le Camere di Commercio ( così come previsto nel disegno di legge in esame al nuovo art. 71 Disp, Att. c.c.), un pur minimo controllo fiscale. Il che non guasta in un campo, appunto quello del condominio, non sempre cristallino.
Fonte: Avv. Augusto Cirla
