Proseguono le nuove ed inedite rilevazioni dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – sezione mediazione creditizia – sul mercato dei mutui per approfondire in modo scientifico e dettagliato la situazione italiana ed individuarne caratteristiche e tendenze.
Tali analisi sono possibili grazie alla capillarità delle agenzie di mediazione creditizia Kìron ed Epicas, presenti in buona parte delle province italiane, per un totale di 330 agenzie affiliate.
Tipologia di prodotto e durata operazione
Giunti al secondo appuntamento dell‘Osservatorio Creditizio del Gruppo Tecnocasa, dopo esserci concentrati sulle caratteristiche del mutuatario tipo, passiamo ad analizzare due elementi del ”prodotto” mutuo, ovvero ”tipologia” e ”durata” per capire quali tipologie di tasso sono le preferite dalla clientela e tendenzialmente per quanto tempo un mutuatario intende accollarsi l’impegno economico della rata di mutuo. I risultati permettono così di delineare il profilo di rischio delle famiglie che hanno avuto accesso al finanziamento casa.
TIPOLOGIA DI PRODOTTO
Vista la molteplicità di prodotti offerti al dal mercato del credito ipotecario, questi sono stati raggruppati in quattro categorie:
– Il prodotto di tipo variabile puro prevede una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento (solitamente il tasso Euribor, oppure il tasso BCE): per questa tipologia di finanziamento ogni variazione positiva o negativa del tasso si traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata del mutuo;
– Il prodotto di tipo variabile con CAP che è anch’esso caratterizzato da una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento come il variabile puro ma con una particolare opzione contrattuale per mezzo della quale il tasso non può mai superare un parametro definito in fase di stipula del contratto; per questo ogni variazione positiva o negativa del tasso di riferimento si traduce automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata del mutuo fino al raggiungimento del tetto massimo.
– I prodotti a tasso fisso nei quali la rata non varia durante l’intera durata dell’operazione in quanto il tasso applicato, e dunque la rata, sono definiti nel momento in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento (generalmente il tasso Eurirs).
– Infine i prodotti a tasso misto che hanno come peculiarità la possibilità per il mutuatario di scegliere il tasso da applicare al mutuo (fisso o variabile) a scadenze prefissate al momento della stipula.
Analizzando il campione (6.200 mutui) nel periodo di riferimento (II semestre 2010), qui di seguito le tendenze e le preferenze in relazione all’elemento tasso.
Nel 48% dei casi si è optato per un profilo di rischio più alto, scegliendo il tasso variabile puro; si sono colte così le opportunità di un tasso Euribor e BCE a minimi storici abbinate a un costo del prodotto (spread) contenuto. Caratteristiche che hanno permesso di avere una rata mensile più bassa assumendosi però il rischio di un rialzo dei tassi di riferimento.
Il 32% delle preferenze sono andate verso il prodotto variabile con CAP; unendo alla bassa quotazione dei parametri di riferimento del prodotto la possibilità di definire un tetto massimo di tasso. Quest’ultima opzione comporta però una maggiorazione del costo prodotto. Questa tipologia ha sottratto importanti quote di preferenze alle tipologie di prodotto rimanenti, quindi ai prodotti a tasso fisso e a tasso misto.
Il 18% dei mutuatari è stato invece più attento a una programmazione certa e sicura del proprio impegno economico, accollandosi il maggior costo di un operazione a tasso fisso a fronte della certezza e stabilità della rata per tutta la durata del finanziamento. Da notare che nell’intero anno 2009 la preferenza sulla stessa tipologia di prodotto si attestava al 29%. La differenza risulta anche di maggior rilievo se confrontata con il valore del 2008 che era pari a 72%. Solo il 2% dei mutuatari ha deciso nel secondo semestre 2010 una soluzione di tipo misto (l’8% nel 2009).
Suddividendo il campione nelle cinque Macroaree, emergono sostanziali differenze in merito al comportamento dei mutuatari nel territorio nazionale. Si nota la tendenza delle regioni del Nord ad una maggiore propensione al rischio; nella Macroarea Nord Orientale infatti il 65% del campione ha scelto un mutuo a tasso variabile senza protezione CAP e solo il 16% ha inserito tale opzione nel proprio finanziamento. Nella Macroarea Nord Occidentale l’84% delle preferenze è stata accordata ai prodotti di tipo variabile (il 27% di questi con CAP). Nelle Macroaree Centrale, Meridionale ed Insulare le scelte sono state indirizzate verso prodotti a tasso fisso e variabili con protezione CAP, mostrando una minore propensione al rischio.
DURATA
Passiamo ora ad analizzare i risultati dell’indagine soffermandoci sulla durata del finanziamento. A livello nazionale emerge che un mutuo ha una durata media di 25,5 anni.
Incrociando l’elemento ”durata” con la ‘‘tipologia prodotto”, risultano interessanti fenomeni. Mediamente chi sottoscrive un mutuo ipotecario a tasso fisso si impegna per un periodo inferiore, ovvero circa 24 anni. La tipologia di prodotto abbinato a una durata media più lunga è quella a tasso misto che ha fatto registrare 28 anni. La tipologia variabile ha una durata media in linea con la media complessiva, 25,5 anni e il mutuo variabile con CAP lievemente superiore, 26,5 anni.
Dal punto di vista geografico si evince come tendenzialmente nelle Macroaree Meridionale ed Insulare la durata media sia inferiore rispetto alla media Italia; in queste due Macroaree infatti i mutuatari assumono impegni di mutuo per una durata media di 24 anni. Nella Macroarea Nord Orientale la durata media risulta essere quella più lunga con 26,5 anni. Seguono la Macroarea Nord Occidentale, 26 anni, e la Macroarea Centrale che registra un dato in linea con la media nazionale, 25,5 anni.
Se incrociamo poi la durata media riferita alle Macroaree con la durata media ”per tipologia di prodotto” il fenomeno si conferma in maniera più o meno accentuata su tutte le tipologie di prodotto. La durata media più bassa registrata è quella del prodotto a tasso fisso nella Macroarea Meridionale. La durata media più alta in assoluto quella del prodotto a tasso misto nella Macroarea Nord Occidentale. Da notare come in tutte le aree il prodotto variabile con Cap fa registrare durate più lunghe rispetto al prodotto variabile puro. Si va da uno scostamento di 0,5 anni nella Macroarea Nord Orientale e Occidentale (che sono quelle che meno hanno optato per la tipologia di prodotto) ai 2,5 anni della Macroarea Meridionale. Mentre il prodotto a tasso variabile con CAP mantiene una certa linearità nella durata media a livello nazionale con uno scostamento massimo di 1,5 anni tra Macroarea Nord Orientale e Macroarea Insulare, il prodotto variabile puro fa registrare ben 3 anni di differenza tra quanto rilevato nelle Macroaree Meridionale e Insulare e la Macroarea Nord Orientale.
Si nota come nelle Aree Settentrionali l’assunzione del rischio mercato è mediamente maggiore sia in termini di scelta prodotto che in termini di durata all’esposizione del rischio. La tendenza scema man mano che si scende la penisola con una propensione più moderata nell’Italia Centrale, che diventa inferiore nelle Aree Meridionale e Insulare.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
sezione mediazione creditizia
