Mercato immobiliare non residenziale, speciale capannoni a Milano

Nei primi sei mesi del 2010 le quotazioni dei capannoni sono rimaste sostanzialmente stabili (0% per le tipologie usate e -0,5% per quelle di nuova costruzione).

I canoni di locazione hanno segnalato rispettivamente una diminuzione dell’1,7% per le tipologie usate e dell’1,5% per quelle di nuova costruzione. In Lombardia si registra una diminuzione dei prezzi dello 0,3% per le tipologie usate e dell’1% per quelle di nuova costruzione, mentre i canoni di locazione sono diminuiti rispettivamente dell’1% e dell’1,6%.

In Piemonte i prezzi dei capannoni sono aumentati dell’1% per le tipologie usate e dello 0,7% per quelle di nuova costruzione, mentre i canoni di locazione sono diminuiti del 3,8% e del 2,3%. In Veneto, invece, i prezzi dei capannoni sono diminuiti dello 0,5% (usato) e dello 0,6% (nuovo) e le locazioni del 2,5% (usato) e dello 0,9% (nuovo).

Sul mercato dei capannoni la domanda orientata sulle tipologie ad utilizzo produttivo è in ribasso; ci sono richieste soprattutto per la logistica, per la vendita al dettaglio o all’ingrosso e per lo svolgimento di attività artigianali. Nelle grandi città dove si trovano capannoni industriali dismessi inseriti in contesti residenziali, queste strutture, quando possibile, sono trasformate in loft oppure utilizzate per realizzare show room.

Tra le caratteristiche più apprezzate si segnalano la posizione a piano terra, la visibilità dalla strada, la presenza di parcheggio e di un’area di carico/scarico merci.

Quotazioni dei capannoni a Milano
Stabili le quotazioni dei capannoni nei quartieri di Dergano, Comasina e Bovisa-Politecnico dove la ricerca di queste tipologie in acquisto arriva soprattutto da chi svolge assistenza auto o desidera aprire supermercati oppure outlet.

Nella zona di Affori e di Bovisa prevale la richiesta di immobili in affitto per poter aprire ristoranti, dal momento che entrambe le zone sono interessate dalla presenza del Politecnico e del centro direzionale Affori-Center ed offrono tipologie dotate di canna fumaria.

Nelle aree di via Washington, corso Vercelli e nella zona di Pagano e Gambara la presenza di queste tipologie è decisamente bassa, soprattutto nelle zone più centrali dove vengono trasformate in loft oppure utilizzate come show room o uffici. Nelle zone periferiche a cercare capannoni sono carrozzieri, idraulici, falegnami, elettricisti etc. Si tratta comunque di strutture che difficilmente superano i 1000 mq.

La presenza di capannoni industriali nell’area urbana nord-est di Milano di via Rubattino, piazza Udine e viale Monza è minima. Da qualche anno, infatti, i capannoni presenti in questo settore della città sono stati trasformati in loft oppure sono stati demoliti per realizzare strutture per il terziario avanzato o per il residenziale. Questo processo è scaturito da una riprogettazione delle aree dismesse dove prima operavano attività industriali e di logistica spostate nel tempo nel primo hinterland milanese.

Nei comuni di Paderno Dugnano, Senago, Bollate, Cormano e Cusano sul mercato dei capannoni si registra ancora di più che in passato una domanda per tipologie intorno a 300-500 mq. Infatti, a fronte di un mercato che da sempre privilegia le soluzioni di piccola dimensione, si aggiungono le difficoltà economiche che obbligano tante aziende di media dimensione a ridurre gli spazi occupati e quindi i relativi costi.

Il risultato è la crescita del numero degli imprenditori che ricerca sia in locazione che in acquisto piccole metrature con conseguente aumento dell’offerta di capannoni oltre 1000-1500 mq. Le attività svolte rientrano in quelle di artigianato (meccanica, idraulica, impiantistica) e piccola industria. E’ importante la collocazione dell’immobile sul territorio nei pressi delle arterie autostradali più importanti e la presenza di spazi esterni per la movimentazione degli automezzi.

Nella zona di Trezzano, Corsico, Cusago, Gaggiano e Cesano Boscone c’è molta offerta sia di immobili in affitto che in compravendita. Si registrano difficoltà nell’ottenimento dei mutui per acquistare il capannone e questo ha contribuito a ridimensionare le quotazioni. La ricerca è realizzata da aziende artigiane di piccole e medie dimensioni per svolgere attività produttive oppure da utilizzare come deposito. Le metrature più ricercate sono quelle fino a 1000 mq, possibilmente situate sulla tangenziale Ovest.

Fonte: Tecnocasa