L’ipoteca è una delle forme più sicure di garanzia per il creditore, in quanto gli dà il diritto di prelazione sulla casa e lo tutela in caso di insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione in pubblici registri.
Di norma l’ipoteca serve soltanto per beni immobili che possono essere liberamente usati dal proprietario e si estingue quando il debito è saldato. L’estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura di più occorre rinnovarla per altri 20 anni. Se poi si vuole vendere l’immobile bisogna chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione. L’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue “pertinenze”, a garanzia dell’intero credito e dei suoi accessori.
Con la garanzia ipotecaria il creditore ha il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, ma anche il diritto di preferenza sul prezzo ricavato. In ogni caso, l’ipoteca pone il creditore al riparo dalla conseguenza dell’alienazione dell’immobile vincolato o dal concorso di altri creditori non garantiti o meno garantiti. Tale diritto viene iscritto nei pubblici registri immobiliari.
Da ricordare che il mutuo erogato da una finanziaria richiede un’imposta molto pesante sull’ipoteca: il 2% del valore dell’ipoteca. Con una banca invece l’imposta è dello 0,25% dell’importo del mutuo.
Come si richiede l’ipoteca
L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione nei Registri Immobiliari e si richiede con la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale sottoscritta dal richiedente. Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento, che deve essere redatto per atto pubblico. La nota deve contenere tutte le indicazioni in modo preciso: omissioni e inesattezze che inducono incertezze sulle persone del creditore, del debitore, del terzo proprietario, sul credito o sull’identità dei singoli beni, rendono nulla l’iscrizione ipotecaria.
Gli istituti di credito richiedono che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado e che venga fatta prima della consegna della somma al finanziato: di solito la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell’ipoteca. L’iscrizione avviene per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%). L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
– gli interessi nella misura concordata;
– gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
– i premi assicurativi;
– gli oneri erariali, i tributi, le spese, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
– le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.
Tale maggiore copertura tutela la banca ma per il cliente non ha costi maggiori costi tranne che per i costi notarili, commisurati al valore dell’ipoteca.
Abbiamo detto che l’ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue pertinenze, che possono anche essere separate dall’immobile cui sono funzionalmente legate. Delle pertinenze si può disporre separatamente dalla cosa principale. Non se ne fa una descrizione specifica nella nota e nel titolo perché, pur conservando la loro natura di individualità fisica, sono assoggettate in modo attuale e permanente a servizio di un altro immobile.
L’articolo 8 (punti da -sexies a -quaterdecies) della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che, per i mutui estinti dopo il 3 Aprile 2007, l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo si estingue automaticamente all’estinzione del mutuo stesso. La banca deve rilasciare al debitore adeguata quietanza che attesti la data di estinzione del mutuo e trasmettere alla Conservatoria la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore. Per i mutui estinti fino al 3 Aprile 2007, la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata, i trenta giorni decorrono dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
