I dati Fiaip, Confedilizia, Gabetti sul mercato immobiliare urbano
Secondo il rapporto Fiaip sull’andamento del mercato immobiliare urbano 2010 nel residenziale rallenta la domanda rispetto all’anno 2009 e si registra una minore offerta di immobili sul mercato, accompagnata da una diminuzione del numero delle compravendite rispetto agli anni passati.
In generale, il mercato indica nel 2010, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un -4,5% per le abitazioni e del -6% per i negozi, che si attesta sempre in diminuzione, attorno al 6,6% per gli uffici e al 6,3% per i capannoni. Ciò è dovuto a una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse ancora minore alle attese di mercato, a causa di un prezzo degli immobili che per molti proprietari è ancora fermo ai prezzi di mercato del 2007.
Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -8% dei capannoni, al -2% delle abitazioni, al -8,4% dei negozi, fino al -9% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo tra i 6 e i 9 mesi ma aumenta rispetto al 2009 l’allungamento del periodo tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi.
Si segnala poi come più della metà delle compravendite ad uso residenziale portate a termine da clientela italiana (52%) avvenga con il ricorso al sistema creditizio e l’accesso ai mutui, sebbene vi sia una riduzione di richieste di erogazioni rispetto al 2009. Le famiglie italiane che richiedono un mutuo hanno sempre l’accortezza di impegnare mediamente non più del 30% del proprio budget d’investimento previsto. Stesso discorso per i cittadini extra Ue che ricorrono al 75% al sistema creditizio, sebbene la rilevazione Fiaip sottolinei come tra il 2009 e il 2010 vi sia stata una stretta creditizia delle banche che in quel periodo ha fatto rallentare ( -4%), l’accesso al credito a questa tipologia di clientela.
Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 38% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi), e un 23% bilocali (miniappartamenti); solo il 6% richiede in acquisto monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (39%), seguito dalle abitazioni di nuova costruzione (22%). Da segnalare come vi sia nel 2010 un aumento di interesse per gli alloggi ristrutturati o da ristrutturare.
Le previsioni per il 2011 indicano un miglioramento dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale, danno per il 2011 una previsione di stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili in tutte le zone.
Inoltre, dai risultati delle rilevazioni Fiaip sull’andamento del mercato immobiliare turistico 2010 è emerso che in Italia nel 2010 aumenta il numero degli immobili turistici messi in vendita (+10%). Diminuiscono le transazioni (–14%), accompagnate da una frenata dei prezzi al metroquadro (-5%). Nel 2011 per le compravendite delle seconde case si prevede un calo dei prezzi al metro quadro tra il 2 e il 3% ma le seconde case sono considerate sempre più un bene rifugio per le famiglie.
La Confedilizia ha presentato i risultati di “Un anno di quotazioni del Borsino immobiliare”, raccolti in un’apposita pubblicazione. La pubblicazione rileva, ogni semestre, i valori di compravendita degli immobili adibiti ad uso abitativo di 105 province (47 città del Nord, 25 del Centro e 33 del Sud), e riporta i dati che emergono dalla media della rilevazione dei due semestri del 2010. I valori minimi sono riferiti a immobili da ristrutturare completamente e i valori massimi sono riferiti a immobili nuovi o ristrutturati.
Fra i valori massimi di compravendita registrati si segnalano – per le zone centrali – Venezia (con una media di 9.400 euro al metro quadro), Roma (8.900 euro mq) e Milano (7.600 euro mq); per le zone semicentrali, Venezia (6.380 euro mq), Milano (5.140 euro mq) e Roma (5.000 euro mq); per le zone periferiche, Roma e Venezia (4.000 euro mq), Siena (3.520 euro mq) e Milano (3.350 euro mq). Con riferimento alle aree geografiche, i valori medi più elevati, in zone centrali, si registrano al Nord (3.372 euro al metro quadro); seguono il Centro (3.191 euro mq) e il Sud con le Isole (2.332 euro mq).
Per i valori minimi, in zone periferiche, è il Centro a registrare il prezzo medio più alto (1.046 euro mq), seguito dal Nord (988 euro mq) e dal Sud e Isole (758 euro mq). Le previsioni del Borsino immobiliare della Confedilizia – che redige i propri dati in base alle informazioni che vengono raccolte attraverso le rilevazioni di oltre 200 sedi territoriali – prevedono che nel 2011 si consoliderà la ripresa registrata – dopo anni di prezzi in calo – nell’ultima parte del 2010.
Ripresa prevista dal Borsino Confedilizia l’anno scorso e che si è concretizzata in aumenti dell’1-1,5% nelle grandi città, in un periodo che ha visto crescere anche il numero delle compravendite (tanto che il saldo finale dovrebbe vedere un aumento di circa il 3% rispetto agli scambi registratisi nel 2009, quando al 31 dicembre si contavano 609.000 transazioni).
Secondo Gabetti, i rendimenti e i canoni sono sostanzialmente stabili a livello italiano, con qualche cedimento soprattutto a Napoli. Cresce l’appetibilità delle compravendite, prima marginali rispetto alle locazioni. Un tratto caratterizzante la parte finale dell’anno è quella di uno spostamento della domanda verso tagli degli immobili transati di dimensione superiore, soprattutto nel range da 1.000 a 2.500 mq e sono discrete anche le transazioni sopra i 5.000 mq. Questo mutamento evidenzia un ritorno sul mercato di player più strutturati; si segnala, infatti, un maggior dinamismo di banche e finanziarie.
Nella valutazione si presta una grande attenzione ai costi di gestione dell’immobile, in modo che siano sostenibili nel lungo periodo e la presenza delle metropolitane è sempre più rilevante nelle scelte dei conduttori, anche perché accompagnata da un decentramento delle location. Si rafforzano le necessità aziendali di unificazioni di sedi per i grandi gruppi, di spazi più efficienti e di riduzione dei costi. L’elemento di scelta dell’immobile in base a posizioni di rappresentanza perde sempre più rilevanza, sostituito dalla modernità del building, dalla flessibilità degli spazi e, soprattutto, da canoni con spese accessorie sostenibili nel lungo periodo.
Buono l’interesse registrato per gli immobili dei Centri Storici, sia da parte di investitori privati che di segmenti di mercato come gli studi professionali e legali. Sono aumentati gli investimenti immobiliari nel quarto trimestre 2010, soprattutto nel segmento uffici; proprio il comparto del direzionale – con quasi 1.4 miliardi di investimenti – ha superato, dopo molti anni, il settore commerciale.
Rispetto allo scorso trimestre si è registrato una stabilità dei rendimenti, solo a Bologna vi è stato un leggero aumento nelle zone al di fuori del Centro; i valori più elevati si raggiungono nell’hinterland della Capitale, con l’8%, mentre sono più ridotti nel Centro di Napoli, pari in media al 4%; nelle zone periferiche la forbice dei valori oscilla fra il 6,5% e il 7,5%, mentre nelle aree dell’hinterland l’oscillazione è fra il 7% e l’8%.
Fonte: Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it
