Infatti si tradurrà nell’applicazione di un’imposta sostitutiva del 21% sul canone di affitto, che diventa 19% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, in luogo dell’Irpef, delle addizionali all’Irpef, dell’imposta di registro e di bollo sui contratti di affitto; se si pensa che l’attuale aliquota minima dell’Irpef è del 23% e che il registro è pari al 2% del canone, è facile immaginare che saranno in molti a optare per la cedolare.
I contribuenti che invece potrebbero avere interesse a conservare la tassazione ordinaria saranno quelli che elevati oneri deducibili, che abbattono il reddito imponibile sino ad azzerarlo, oppure con alte detrazioni fiscali (familiari a carico, oneri detraibili) che invece riducono l’imposta dovuta.
Una parte del vantaggio derivante dalla cedolare viene però trasferito sull’inquilino: nell’ultima versione esaminata dalla Commissione bicamerale si dispone infatti che durante il periodo di applicazione della nuova imposta sia proibito qualsiasi aumento del canone di affitto, anche se pattuito in contratto, incluso l’aggiornamento ISTAT; la bozza di decreto stabilisce al riguardo che si tratta di una prescrizione inderogabile. Pertanto non sarà possibile ottenere l’assenso preventivo dell’inquilino per superare il divieto ed applicare comunque gli aumenti. A tutela di tale diritto, è previsto che l’opzione per la cedolare non sia efficace se non viene comunicata anche al locatario, con lettera raccomandata.
Va ricordato che non tutti i contratti di locazione potranno beneficiare dell’imposta sostitutiva: questo vale per i soli affitti di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze non effettuati nell’esercizio di impresa o di professione.
Pesanti sanzioni previste per chi conclude affitti in nero: si prevede infatti che, in caso di mancata dichiarazione del canone, si applicherà la sanzione dal 200% al 400% dell‘imposta evasa, non riducibile in sede di accertamento con adesione; inoltre, se non si registra il contratto, in caso di registrazione d’ufficio (ad esempio su segnalazione dello stesso inquilino), la decorrenza di legge di quattro anni dell’affitto inizia con la data di registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni.
A partire dalla registrazione, l’ammontare del canone viene stabilito in misura pari al triplo della rendita catastale e sono fatti salvi i soli aumenti ISTAT. Uguali conseguenze per chi registra un contratto con l’indicazione di un canone inferiore a quello reale e chi stipula contratti fittizi di comodato. Se si vogliono evitare queste penalizzazioni, occorrerà approfittare della spazio temporale di sessanta giorni dall’entrata in vigore del futuro decreto per regolarizzare i contratti in essere.
La nuova imposta sostitutiva si pagherà alle stesse scadenze dell’Irpef, con due rate di acconto ed il saldo in dichiarazione dei redditi. Per il 2011, l’acconto è previsto in misura pari all’85% dell’importo dovuto. Il reddito assoggettato a cedolare sarà comunque considerato ai fini della spettanza di eventuali agevolazioni e benefici di qualunque genere, agganciati all’ammontare del reddito complessivo. Così, per esempio, l’affitto detassato rileverà ai fini della condizione di familiare a carico ed ai fini della determinazione dell’ISEE.
Il Ministro dell’Economia, nell’ambito del decreto sul federalismo municipale, ha ventilato un’ipotesi che potrebbe prevedere l’innalzamento della cedolare al 23%. Quindi, dal 1 gennaio 2011, il canone di locazione relativo ai contratti stipulati per immobili ad uso abitativo e relative pertinenze affittate congiuntamente all’abitazione, potrà essere assoggettato, su opzione del locatore, a questa nuova imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali.
La cedolare secca sugli affitti, prevista nello schema di decreto attuativo del federalismo municipale, sarà conveniente per la grande maggioranza dei contribuenti.
Ricordiamo che non tutti i contratti di locazione potranno beneficiare dell’imposta sostitutiva in quanto vi rientreranno i soli affitti di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, non effettuati nell’esercizio di impresa o di professione. Il sole 24 ore ha messo a disposizione sul web un’utilità per il calcolo della propria cedolare secca sulla base dell’ipotesi della doppia aliquota.
Fonte: ilsole24ore
