Agli effetti Iva non è considerato terreno edificabile: questo è il parere dell’Agenzia delle Entrate sui beni iscritti al catasto in categoria D
Agli effetti dell’Iva, un capannone dismesso, iscritto in catasto nella categoria D, è un fabbricato strumentale per natura e non un terreno edificabile, anche se la società proprietaria ha sottoscritto con il Comune una convenzione per la riqualificazione dell’area che prevede la demolizione totale del capannone e la realizzazione di nuove costruzioni residenziali e commerciali.
Il quesito viene posto in relazione alle modalità di applicazione dell’Iva da parte della società venditrice (non costruttrice del fabbricato), e precisamente se con addebito obbligatorio dell’ del 20% in fattura, Iva come cessione di terreno edificabile, oppure se con applicazione dell’imposta opzionale e con il meccanismo dell’inversione contabile ai sensi del combinato disposto degli artt. 10, n. 8-ter, lett. d) e 17, sesto comma, lett. a-bis) del dpr 633/72, in quanto cessione di fabbricato strumentale per natura.
Nel quesito veniva precisato inoltre che la cessione dell’immobile veniva effettuata dalla società proprietaria e firmataria della convenzione prima ancora dell’inizio dei lavori di demolizione e di bonifica dell’area contemplati nell’accordo con il Comune. Nella risposta, l’Agenzia ha ricordato che il regime di tassazione ai fini Iva delle cessioni di immobili è correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, prescindendo dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente.
Pertanto, dato che la cessione ha per oggetto un fabbricato strumentale per natura (secondo i chiarimenti forniti dalla circolare n. 27/2006), il trattamento dell’operazione è dettato dall’art. 10, n. 8-ter, che dispone per tali cessioni il regime di esenzione dall’Iva, eccettuati i seguenti casi: a) cessione effettuata dall’impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato, entro quattro anni dall’ultimazione dei lavori (si ricorda che questo termine è rimasto immutato, mentre dall’1/112011 è stato elevato a cinque anni nel contesto dell’analoga previsione del punto 8-bis, concernente i fabbricati abitativi); b) cessione effettuata nei confronti di soggetti passivi che possono detrarre al massimo il 25% dell’imposta; c) cessioni effettuate nei confronti di privati; d) cessioni per le quali il cedente, nell’atto di vendita, abbia optato per il regime di imponibilità.
Se poi il trattamento di imponibilità dipende dalle situazioni sub b) oppure sub d), l’imposta si applica con il meccanismo dell’inversione contabile ai sensi della sopra richiamata disposizione dell’art. 17, sesto comma, lett. A-bis). Dunque il dubbio sulla corretta qualificazione dell’oggetto dell’operazione era giustamente motivato ed è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate.
Fonte: Ance
