Panorama di Economia Immobiliare, compravendite: i dati emersi dagli Atti dell’Indagine Conoscitiva Tecnoborsa sul settore
Tre anni di mercato in flessione hanno prodotto il dato allarmante di uno stock di giacenze che ha ampiamente superato i 100mila alloggi e oggi si assesta intorno ai 120mila appartamenti invenduti
È quanto emerge dagli Atti dell’Indagine Conoscitiva sul mercato immobiliare condotta dall’VIII Commissione Ambiente, territorio e lavori pubblici della Camera dei Deputati appena presentati. È emersa l’esigenza, nell’ambito di politiche abitative organiche e coerenti, di un approccio differenziato che tenga conto della segmentazione dei mercati, sia della locazione che della proprietà. Sotto questo profilo, la questione di fondo sembra essere quella di una struttura rigida dei mercati immobiliari, sbilanciati verso la proprietà (le case in proprietà rappresentano in Italia il 72% delle abitazioni).
Infine, le audizioni hanno consentito di focalizzare un’ulteriore questione, vale a dire quella della qualità dell’edilizia e – in termini particolari – dell’efficientamento energetico degli edifici e della loro messa in sicurezza (a partire dal rischio sismico), che sicuramente ha una valenza anticiclica e di sostegno soprattutto per le imprese artigiane e le piccole imprese ma che – inserita in un percorso realistico e organico – può sicuramente porsi come fattore positivo di sviluppo dei mercati immobiliari in generale e di settore industriale nel quale l’Italia ha posizioni di eccellenza in ambito internazionale.
Sotto questo profilo, il primo dato da segnalare è certamente quello relativo agli immobili inutilizzati, in gran parte situati nei centri storici, che in Italia ammonterebbero a circa 800mila (si tratta in massima parte di immobili da ristrutturare o rimettere in pristino).
Dati di Tecnoborsa mostrano inoltre che, su un totale di investimenti nel settore delle costruzioni di circa 190 miliardi di euro, 5,7 miliardi riguardano gli aspetti relativi all‘efficientamento energetico nelle nuove costruzioni, mentre 6,1 miliardi di euro sono legati alla manutenzione straordinaria, alla ristrutturazione e alla riqualificazione energetica del patrimonio abitativo esistente.
Sempre secondo Tecnoborsa, si tratta di dati che rappresentano solamente una piccola quota rispetto a un potenziale stimato in 24 miliardi di euro, se è vero che l’ammontare di tali investimenti dipende in modo non trascurabile – per quanto riguarda le nuove costruzioni – da revisione e ammodernamento del quadro normativo esistente (soprattutto a livello di regolamenti edilizi comunali) e, per il patrimonio abitativo esistente, dagli incentivi per la ristrutturazione e l’efficientamento energetico degli edifici.
Nel corso delle audizioni, infine, è a più riprese emersa la questione dell’attuazione e degli effetti del complesso delle misure adottate dal Governo, da un lato, allo scopo di affrontare la questione del degrado urbano derivante da fenomeni di alta tensione abitativa (Piano Casa 1); dall’altro, per consentire la semplificazione delle procedure di modifica e ampliamento del patrimonio edilizio esistente, nel rispetto dei requisiti di sostenibilità ambientale, efficienza energetica e prevenzione del rischio sismico (Piano Casa 2).
Secondo uno studio effettuato dall’Ance il settore delle costruzioni continua a permanere in una situazione di forte crisi. In particolare, risultati molto negativi provengono dal comparto delle nuove abitazioni che nei quattro anni (2008-2011) avrà perso il 34,2% del volume di investimenti. Nel mercato immobiliare residenziale, dopo alcuni segnali positivi rilevati nella prima metà dell’anno (+ 4,3% e +4,5% nel primo e secondo trimestre 2010 nel confronto con gli analoghi periodi del 2009), si registra, nel terzo trimestre 2010, una flessione delle compravendite su unità abitative del 2,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Il calo del terzo trimestre 2010 è interamente attribuibile alla marcata flessione degli scambi rilevata nell’area meridionale della penisola (-13,8% rispetto al terzo trimestre 2009). Di contro, nel nord e nel centro si confermano i segnali positivi dei trimestri precedenti: +2,5% nel nord ovest, +2,8% nel nord est, +1,0% al centro nel confronto con il terzo trimestre 2009. Complessivamente, nei primi 9 mesi del 2010 le transazioni su unità abitative in Italia sono cresciute del 2,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nel triennio precedente (2007-2009) il numero di compravendite su unità immobiliari abitative in Italia ha subito un calo del 27,9%, riportandosi a livelli inferiori rispetto a quelli rilevati a fine anni ’90.
Secondo Tecnocasa i segnali di fiducia verso il mercato immobiliare che gli operatori hanno evidenziato nel corso del 2010 potrebbero confermarsi anche del 2011, anno durante il quale non ci saranno improvvise inversioni di tendenza ma i prezzi saranno più orientati verso la stabilità. Sul fronte delle compravendite si ritiene che esse potrebbero stabilizzarsi intorno a 630 mila compravendite.
Per quanto riguarda i prezzi le grandi città potrebbero avere delle performance migliori rispetto ai comuni dell’hinterland e ai capoluoghi di provincia; questo perché il mercato immobiliare delle metropoli potrebbe essere più dinamico in forza a una domanda che già da diversi semestri è aumentata. Per le grandi città nel 2011 si prevede un incremento dei prezzi compreso tra 0% e +2%. Sono improntate alla stabilità le previsioni dei prezzi per l’hinterland delle grandi città e per gli altri capoluoghi. Come più volte ribadito, molto dipenderà dalla congiuntura macroeconomica che interesserà il nostro Paese e soprattutto dall’andamento del mercato del lavoro.
Fonte:Tecnoborsa
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