Obbligazioni condominiali superabile la parziarietà
Le Sezioni unite della Cassazione hanno stabilito (sent. n. 9148/’08) che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio fanno capo ai singoli condòmini, in proporzione alle quote millesimali dei singoli condòmini
Ma, a parte le critiche sollevate in dottrina, la sentenza è già stata formalmente contestata (per così dire) anche in sede giurisprudenziale. In particolare, la Corte d’appello di Roma (sent. n. 2729/’10, in corso di pubblicazione sull’Archivio delle locazioni e del condominio ha spiegato che la sentenza delle Sezioni unite si basa su un argomento (le obbligazioni sono solidali se presentano il requisito dell’indivisibilità della prestazione comune) che non si rinviene nell’ordinamento giuridico. E basta, al proposito, la semplice lettura degli artt. 1292 e 1294 del Codice civile.
Ma come regolarsi, allora, nella comune vita condominiale (che prosegue, intanto che i giudici innovano di colpo – come nel caso – orientamenti più che settantennali – addirittura – e, poi, “litigano” ancora tra di loro)? Un aiuto concreto ci viene dalla Cassazione. Che, con sentenza n. 16920/’09 di una sua sezione semplice, ha stabilito – dopo l’accennata pronuncia delle Sezioni unite – che “la natura parziaria delle obbligazioni contratte dall’amministratore nei confronti dei terzi non esclude la validità dell’accordo transattivo stipulato con l’impresa esecutrice di opere di rifacimento dello stabile condominiale, in forza del quale quest’ultima si sia impegnata di eseguire eventuali pignoramenti esclusivamente nei confronti dei condòmini morosi e ad agire nei confronti degli altri soltanto in caso di accertata incapienza dei primi“.
Sulla base di questa (importante, e pratica) decisione, deve anche ritenersi che i condòmini possano liberamente vincolarsi alla solidarietà (e per un accordo di questo genere – anche se per la sua validità non è necessario vi concorrano tutti indistintamente i partecipanti al condominio – l’unanimità non dovrebbe essere difficile da raggiungere, considerato che esso evita di dover sopportare i costi che la parziarietà comporta, sotto specie – in particolare – di aumenti di corrispettivi richiesti dagli appaltatori o di necessità di contrarre polizze fideiussorie).
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
