Il mercato dei mutui alla casa: i dati del III Rapporto Nomisma 2010 sul mercato immobiliare
L’offerta e la domanda di mutui in Europa e in Italia
Le informazioni più aggiornate sul mercato dei mutui sono quelle fornite dagli intermediari creditizi relativamente al terzo trimestre dell’anno in corso. A questo proposito, la percentuale di banche in Europa che segnala un irrigidimento dei criteri per la concessione di prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni ha raggiunto lo 0%, dal 10% dei due trimestri precedenti.
Secondo le banche, all’origine di questo andamento si troverebbe una riduzione del contributo proveniente dai fattori di rischio, quali le prospettive economiche generali e quelle del mercato immobiliare, nonché la diminuzione del contributo dei costi di provvista e dei vincoli di bilancio. In prospettiva le banche prevedono il venir meno dei criteri restrittivi che hanno condizionato il mercato dei mutui in Europa negli ultimi due anni.
In Italia, invece, le politiche di offerta praticate sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni sarebbero rimaste pressoché invariate nel terzo trimestre dell’anno, il che equivale a dire che permangono le restrizioni alla concessione di mutui.
Cala la quota di operatori dell’intermediazione immobiliare che segnala difficoltà da parte delle famiglie ad accendere un mutuo per acquistare l’abitazione, rispetto a quanto registrato un anno fa, ma rimane sempre elevatissima, poco al di sotto del 90%.
Permangono, tra i motivi prevalenti alla base di questa difficoltà, la richiesta di garanzie aggiuntive da parte delle banche oltre ad una più bassa copertura del mutuo rispetto al prezzo di acquisto della casa.
Tra le garanzie richieste alle famiglie dagli istituti di credito a tutela del prestito erogato c’è l’ipoteca di un secondo bene, la fideiussione da parte di un soggetto terzo o la polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato o sul fabbricato in questione o, ancora, sulla propria persona.
Contestualmente la dinamica della domanda di mutui avrebbe registrato un indebolimento per effetto del calo di fiducia dei consumatori, al contrario di ciò che sta avvenendo sul mercato europeo dove le banche interpellate registrano una ripresa della domanda e si attendono per il quarto trimestre un forte rimbalzo della stessa.
A confermare la flessione della domanda di mutuo da parte delle famiglie italiane interviene anche l’analisi effettuata da CRIF che mostra come, a settembre del 2010, si sia verificato un calo del 4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e che, nei primi 9 mesi dell’anno in corso, la domanda sia calata complessivamente del 3%.
Se nel 2009 sono stati 242.544 i mutui ipotecari accesi per sostenere l‘acquisto dell’abitazione (vale a dire il 40% circa del mercato delle compravendite residenziali), nel 2010 i contratti stipulati potrebbero salire a 254.400 a fronte di una crescita dei contratti di compravendita (si stima un + 2,2% sull’anno) e di una copertura del mercato invariata, attorno al 40%.
Tra le motivazioni per l’acquisto di un immobile, espresse dalle famiglie intervistate da Tecnoborsa nel corso dell’Indagine 2010, emerge che è cresciuto notevolmente il ricorso al mutuo per acquisto della seconda casa per le vacanze e, più in generale, la motivazione di investimento. L’indagine fa emergere con chiarezza il fatto che si torni ad investire nel mattone al punto che si è disposti ad indebitarsi per questa forma di investimento.
Le erogazioni
Nel corso del 2009 le erogazioni di nuovi mutui per l’acquisto di un’abitazione sono state superiori ai 51 miliardi di euro, in calo del 10,4% rispetto al 2008, una riduzione simile a quella osservata per l’ area dell’euro.
In particolare:
– il 19% delle erogazioni (9,7 miliardi di euro) ha riguardato contratti di mutuo che sono stati rinegoziati al fine di ottenere migliori condizioni (era il 13% nel 2008): o il 16% delle erogazioni ha riguardato le surroghe, in cui un cliente sceglie una banca diversa da quella che ha erogato inizialmente il finanziamento, trasferendo l’ipoteca, senza modificare l’importo del mutuo e senza costi addizionali (era l’8% nel 2008); o il 3% delle erogazioni riguardano le sostituzioni del mutuo, che prevedono l’iscrizione di una nuova ipoteca con un costo per il cliente ma che consentono di accrescere l’ammontare del credito (era il 5% nel 2008).
– il 3% dei mutui in essere è stato rinegoziato con la propria banca senza comportare la stipula di un nuovo contratto (era il 7,5% nel 2008). Il dato più aggiornato sull’erogato è riferito al secondo trimestre del 2010 ed è di fonte Banca d’Italia. Rispetto al secondo trimestre del 2009 si è registrato un incremento dei mutui erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni del 23,2%. È possibile pensare che una parte consistente delle erogazioni sia il frutto di rinegoziazioni (si stima tra il 20-25% dell’erogato), e che una parte, ancorché esigua, sia imputabile a nuovi mutui erogati a sostegno di un mercato delle compravendite che nel trimestre è cresciuto ulteriormente (+4,5% su base annua).
In base all’indagine condotta dalle Filiali della Banca d’Italia presso oltre 400 banche italiane, nel corso del 2009 il 16% dei nuovi mutui a tasso variabile è stato concesso con un limite massimo all’innalzamento dei tassi di interesse.
Nel frattempo prosegue la flessione dei tassi di interesse sui mutui per la casa. Dalle ultime statistiche pubblicate dalla BCE l’interesse sui mutui a tasso variabile a settembre del 2010 è sceso mediamente al 2,75% (-5 punti base, rispetto ad agosto) e quello a tasso fisso al 3,84% (-11 punti base rispetto ad agosto).
I bassi livelli di spread praticati sul mercato creditizio italiano fanno sì che sia cresciuta la convenienza a stipulare mutui a tasso fisso (le attese per fine anno sono per un rialzo del tasso variabile e per un più contenuto aumento del tasso fisso con la conseguente riduzione del gap fisso-variabile).
