Casa e finanziamenti: come rinegoziare il mutuo se troppo caro
Per un piccolo risparmiatore che sta rimborsando un mutuo, azzeccare il giusto tasso può permettere di ottenere un rendimento (in termini di risparmio sulla rata) nettamente superiore a quello che offrono oggi titoli di Stato, conti di deposito e altri strumenti pratici che consentono di remunerare la liquidità
Chi sta per stipulare un nuovo mutuo ma anche chi sta già rimborsando un mutuo e non è soddisfatto del tasso, se non ha ancora preso le contromisure, qualcosa può fare per risparmiare e ottimizzare la gestione finanziaria del bilancio familiare. Ecco come fare ad abbassare la rata del mutuo in tre tempi.
Prima si individua il debito residuo da versare (dato dalla differenza tra il capitale chiesto in prestito alla banca che ha concesso il mutuo e quello sinora restituito). Dopo è bene appuntarsi anche l’importo dell’ultima rata e il Taeg (Tasso annuo effettivo globale) che si sta pagando, e gli anni che mancano all’estinzione naturale del mutuo. A questo punto si è in possesso di tutti gli strumenti per provare a migliorare le condizioni del proprio mutuo.
In secondo luogo effettuare simulazioni con le offerte di mutui di surroga proposte da altre banche. La surroga, già contemplata dall’articolo 1202 del Codice civile, è stata rilanciata dalla legge Bersani bis (numero 40 del 2007): prevede che un debitore possa trasferire senza spese l’ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto (portabilità). Per avere un quadro più ampio è preferibile considerare opzioni a tasso fisso, variabile e variabile a rata costante. Non lasciando nulla al caso.
Salvo rare eccezioni, qualunque sia la strada scelta (il tasso fisso si addice più a chi ha un reddito fisso e non può sopportare eventuali sbalzi dei tassi, mentre il variabile, finanziariamente e statisticamente sempre più conveniente nel lungo periodo, si addice a chi ha un reddito tale da sostenere eventuali rialzi dei tassi) le nuove offerte saranno più vantaggiose rispetto alla rata che si sta attualmente pagando (in particolare per chi ha stipulato un tasso fisso tra il 2007 e il 2008).
In terzo luogo, con in mano la nuova potenziale rata più vantaggiosa, ci si può recare presso la propria banca e provare la strada della rinegoziazione (non si cambia banca, si può cambiare tasso e durata del mutuo ma non l’importo). La domanda da porre è semplice: perché potrei avere queste condizioni quando in realtà sto pagando molto di più? L’istituto che ha erogato il mutuo ha la facoltà di rinegoziare le condizioni precedenti con delle condizioni migliori per il cliente. Si tratta di una facoltà, e non di un obbligo. Di solito però succede perché pur di non perdere il cliente la banca accetta di abbassare i tassi.
In ogni caso, la rinegoziazione è la scelta più pratica per chi intende abbattere la rata del mutuo. La legge 244/2007 (nota come la Bersani bis) prevede, infatti, che in ogni momento la banca e il cliente possano accordarsi su una modifica di alcune condizioni del contratto ”senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata”. Allo stesso tempo la banca può preferire un intervento del notaio sulla rinegoziazione, tramite forma notarile o autentica. In questa ipotesi le spese sono a carico del cliente che però può chiedere che il notaio applichi una riduzione dei suoi compensi.
C’è ancora un’altra possibilità. Se la banca non accetta la rinegoziazione rischia di perdere il cliente, proprio perché questi ha la possibilità anche di surrogare a zero spese il mutuo presso un altro istituto (si può cambiare tasso e durata del mutuo ma non l’importo). In questo caso le simulazioni effettuate e i preventivi richiesti (la prima mossa) ritornano utili. È il momento di contattare l’istituto che offre le condizioni più vantaggiose sulla base del proprio profilo di rischio, e avviare la procedura di surroga.
Dato che l’ipoteca è la stessa, l’importo del mutuo non cambia, ma possono essere modificati durata e tasso conservando i benefici fiscali del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto di prima casa, non si pagano più bolli, eccetera). E, soprattutto, non si deve procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, risparmiando sui costi annessi (imposta sostitutiva dallo 0,25 al 2%).
Anche in questo caso, le ultime normative favoriscono il cliente. La legge Finanziaria 2008 stabilisce che ”non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi”. L’operazione è quindi a costo zero: tutti i costi, compresi quelli del notaio, sono a carico della nuova banca.
La sostituzione, l’alternativa
Chi vuole approfittare del “cambio mutuo” per chiedere ulteriore liquidità può farlo, se la banca valuta che le sue condizioni patrimoniali e reddituali siano in grado di sopportare un esborso ulteriore. In questo caso si parla di sostituzione (è possibile cambiare tasso, durata e importo). Ma è bene sapere che modificando l’importo del finanziamento non si può mantenere la stessa ipoteca. Bisogna quindi iscrivere una nuova ipoteca con un nuovo atto notarile, a carico del cliente. Il cliente dovrà anche ripagare l’imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell’erogato). Inoltre, se il nuovo mutuo è di importo superiore alla quota residua di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, si perdono i benefici fiscali (interessi passivi detraibili in caso di acquisto di prima casa…).
Fonte: Ilsole 24 ore
