News immobiliare, diritto di superficie per impianti fotovoltaici
Torna di moda la superficie, questa volta per la realizzazione di impianti fotovoltaici
Si tratta di un diritto che permette di fare e mantenere una costruzione (o altri manufatti) al di sopra o al disotto di un suolo (art. 952 cod. civ.) e che il proprietario può attribuire a un altro soggetto, normalmente per un certo numero (anche molto ampio) di anni. Una volta scaduto il termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo, salvo diverso accordo, si appropria dei fabbricati o delle installazioni che fossero ancora esistenti.
Il meccanismo è sicuramente adatto per l’utilizzazione di aree necessarie per collocare pannelli e altri strumenti per la produzione di energia: tetti, lastrici solari, terreni agricoli che vengono così utilizzati per un periodo anche molto lungo (venticinque, trent’anni), richiesto dalle imprese che effettuano questi investimenti in rapporto ai tempi legati al loro ammortamento e all’obsolescenza degli impianti.
Trattandosi di un diritto reale gravante su immobili, l’atto di concessione dovrà assumere la forma notarile e venire trascritto nei registri immobiliari. Ovviamente, così sarà opponibile ai terzi, ossia potrà avere valore anche nei confronti di chiunque divenga in seguito proprietario dell’immobile gravato.
Il metodo funziona bene anche per finanziare gli interventi in leasing: la società di leasing può divenire proprietaria degli impianti installati, per esempio sul lastrico solare di un edificio, e ciò a garanzia del finanziamento effettuato e fino all’eventuale riscatto da parte degli interessati.
La fiscalità dell’operazione discende dalle caratteristiche dei soggetti interessati e dal tipo di immobile gravato: saranno applicabili le imposte dovute per la cessione di immobili, secondo le regole consuete per IVA, registro, ipotecarie e catastali (e con le relative differenze dovute in caso di fabbricati, aree edificabili o agricole), mentre particolarmente penalizzato può essere il trattamento delle eventuali plusvalenze, atteso il criterio illustrato sul punto dall’amministrazione finanziaria (con ris. 28 aprile 2009, n. 112/E), secondo la quale non solo il caso di costituzione del diritto di superficie può dar luogo a realizzo di plusvalenze, ma anche che se la risposta è positiva l’ammontare delle stesse è dato dall’intero corrispettivo pattuito per l’intera durata del rapporto, non potendosi dedurre alcun valore quale costo di acquisizione.
Fonte: Paolo Pasqualis
Notaio in Portogruaro e Consigliere di amministrazione della Fondazione Italiana per il Notariato
