Immobiliare news, cancellazione semplificata delle ipoteche e certezza del diritto
Il d.l. 31.’07, n. 7, convertito con modificazioni dalla l. 2.4.’07, n.40, ha introdotto nel nostro ordinamento una semplificazione del procedimento di cancellazione dell’ipoteca per i mutui immobiliari allorché il creditore sia un soggetto esercente attività bancaria o finanziaria oppure un ente di previdenza obbligatoria
In particolare, l’art. 13, c. 8-sexies, del predetto provvedimento ha stabilito che l’ipoteca ”si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita” e, in applicazione di tale disposizione, il successivo comma 8-decies ha previsto che il Conservatore dei registri immobiliari, decorso il termine di trenta giorni dalla comunicazione da parte del creditore dell’avvenuta estinzione dell’obbligazione garantita, proceda alla ”cancellazione” dell’ipoteca.
Senonché l’Agenzia del Territorio, con circolare n. 5 dell’1.6.’07, ha riconosciuto alla ”cancellazione” di cui trattasi mera funzione di ”pubblicità notizia”, avendo, questa, come unico effetto quello di portare a conoscenza dei terzi la predetta comunicazione di avvenuta estinzione dell’obbligazione. E nello stesso senso si sono pronunciati anche il Tribunale di Roma, il 4.6.’09, e il Tribunale di Bologna, l’1.12.’09.
Tale conclusione ha l’effetto di rendere, all’evidenza, la cancellazione semplificata inidonea ad estinguere definitivamente l’ipoteca, in ciò differenziandola dalla cancellazione ordinaria, vale a dire da quella prevista e disciplinata dall’art. 2886, secondo comma del codice civile, la quale, configurandosi ai sensi dell’art. 2878, primo comma, n. 1, c.c. come una autonoma causa di estinzione di questa formalità, ulteriore rispetto all’estinzione dell’obbligazione garantita, ha invece efficacia costitutiva.
Conseguenza di tutto questo è che, in applicazione dell’art. 2881 c.c., la cancellazione semplificata non impedisce la reviviscenza dell’ipoteca in caso di inefficacia originaria o sopravvenuta del pagamento per qualsiasi causa (revocatoria, errore nei conteggi o altro). Del pari, dalla citata funzione di ”pubblicità notizia’‘ deriva anche che, in caso di cancellazione semplificata menzionata nei registri immobiliari in data anteriore all’annotazione della surrogazione, al nuovo creditore ipotecario surrogato non sia possibile – ai sensi dell’art. 2879, secondo comma, c.c. – opporre tale formalità semplificata.
La Confedilizia è intervenuta nelle sedi competenti perché vengano assunti i necessari provvedimenti, anche di natura legislativa, per ovviare all’inconveniente (il D. Lvo 141/’10 non ha infatti – e inspiegabilmente – risolto il problema). Intanto, le Associazioni territoriali sono state invitate ad informare i soci della descritta situazione.
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
