Panorama di Economia Immobiliare, l’analisi delle compravendite
Dal Sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto trimestralmente da Banca d’Italia e Tecnoborsa, è emerso che nel secondo trimestre del 2010 il mercato immobiliare recupera rispetto all’anno prima
Le tendenze rispetto al primo trimestre dell’anno in corso sono più incerte, per effetto dei fattori stagionali che caratterizzano il mercato immobiliare: a fronte di valutazioni più favorevoli sull’andamento congiunturale delle quotazioni si è interrotto il rialzo delle compravendite e dei nuovi incarichi a vendere. Nelle attese a breve sulle condizioni del mercato di riferimento durante i mesi estivi hanno ancora prevalso i giudizi negativi, ma meno di un anno fa. Nel medio periodo, si conferma l’ottimismo circa le prospettive del mercato nazionale. I dati elaborati dall’Agenzia del Territorio confermano, seppur in modo attenuato, l’inversione di tendenza rilevata nel I trimestre 2010.
Risulta, infatti, ancora positivo il tasso tendenziale annuo (variazione percentuale del II trimestre 2010 rispetto al II trimestre 2009) del volume di compravendite, che in questo trimestre è pari al +2,3% per l’intero settore immobiliare. Si evidenzia, però, un mercato immobiliare a due velocità: in buona ripresa nel II trimestre 2010 risultano le transazioni delle abitazioni e delle unità pertinenziali, +4,5% e +0,8% risultano rispettivamente i tassi tendenziali di questi settori che insieme rappresentano una quota pari a oltre l’80% del mercato immobiliare italiano; ancora in difficoltà appare il mercato non residenziale, con una perdita decisa delle compravendite nel settore terziario (-14,1%); meno sensibile, invece, nei settori commerciale (-4,7%) e produttivo (-4,2%).
Nelle otto principali città italiane e nelle relative province si osserva un consolidamento dell’inversione di tendenza rilevata nel precedente trimestre. Infatti, i volumi delle compravendite di abitazioni registrano nel complesso un tasso medio tendenziale annuo pari a +11,2%. I comuni delle rispettive province crescono nel complesso del +3,9%. Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, nel I semestre 2010 il valore medio nazionale delle unità immobiliari residenziali, per unità di superficie commerciale, è stazionario, con la quotazione media che risulta pari a 1.574 €/mq.
La quotazione media delle abitazioni nel I semestre 2010 è stabile sia nei capoluoghi italiani, pari 2.273 €/mq (-0,2% rispetto al II semestre 2009), sia nei comuni non capoluogo, per i quali la quotazione media nazionale è pari a 1.311 €/mq (invariata rispetto al II semestre 2009). Va rilevato che nei capoluoghi negli ultimi quattro semestri si sono registrate sempre flessioni, seppur di lieve entità, delle quotazioni residenziali. Dall’inizio della discesa dei prezzi, nel I semestre 2008, la quotazione media è calata del -1,4%. È inferiore la flessione registrata nei comuni minori dove la quotazione media delle abitazioni è diminuita del -0,5% dal II semestre 2008.
Secondo l’Istat nel primo trimestre 2010, a livello nazionale, le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono state pari a 190.728, in aumento del 2,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Il fenomeno mostra per la prima volta variazioni tendenziali positive dopo una fase di discesa che era iniziata nel 2007, proseguita con intensità crescente fino al primo trimestre del 2009 e rallentatasi nei trimestri successivi. È comunque importante sottolineare che il primo trimestre 2009 era stato contrassegnato dalla maggiore contrazione delle compravendite avvenuta negli ultimi anni (-16,1%), per cui l’inversione di tendenza osservata nei primi tre mesi del 2010 ancora non riporta il volume delle transazioni ai valori precedenti la caduta. Il 93,2% delle convenzioni stipulate nel periodo considerato (177.680) riguarda immobili ad uso abitazione e accessori, il 6,1% (11.611) unità immobiliari ad uso economico.
Considerando la tipologia di utilizzo, nel primo trimestre 2010 le compravendite di immobili ad uso residenziale crescono del 3%, mentre risultavano in calo fino al trimestre precedente. Le compravendite di immobili ad uso economico continuano, invece, a registrare un andamento negativo, segnando una flessione del 5,1%, decisamente inferiore rispetto a quella riscontrata nei trimestri precedenti Nel primo trimestre 2010 le compravendite totali di unità immobiliari aumentano in maggior misura nel Nord-Est (+3,7%), il Centro e il Sud appaiono sostanzialmente in linea con il dato nazionale (rispettivamente +2,7% e +2,6%), mentre nel Nord-Ovest e nelle Isole si hanno aumenti più contenuti (rispettivamente +1,5% e +1,1%). Lo stesso andamento si evidenzia per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione. Per quelle ad uso economico, invece, la diminuzione tendenziale del fenomeno, già segnalata in precedenza, è risultata inferiore alla media nazionale nel Nord-Ovest (-4,7%) e nel Sud (-1,2%).
Nel primo trimestre 2010 le compravendite effettuate nel territorio di competenza degli archivi notarili distrettuali con sede nelle città metropolitane sono caratterizzate da un tasso di crescita tendenziale (+3,3%) più elevato rispetto a quello osservato nei restanti archivi notarili distrettuali (+1,6%). L’andamento è analogo per le compravendite di unità immobiliari ad uso abitazione, mentre le compravendite di unità immobiliari ad uso economico mostrano una diminuzione tendenziale sensibilmente inferiore (-1,7%) negli archivi notarili distrettuali aventi sede nelle città metropolitane rispetto a quella registrata negli altri archivi notarili (-7%).
Dall’analisi effettuata da Ubh emerge un mercato ancora debole ma confortato dai primi concreti segnali di ripresa, a partire dai volumi di scambio nei capoluoghi di provincia e dalla fase di discesa dei valori. Dopo un primo trimestre in cui per la prima volta dopo due anni gli scambi di abitazioni sono cresciuti del 3,4% in tutta Italia, la lenta ripresa delle compravendite si è andata a confermare anche durante i mesi successivi, con un aumento degli scambi concentrati soprattutto nei mesi di maggio e giugno. Rispetto all’anno scorso, nei mesi di primavera – estate sono aumentati gli scambi nelle grandi città; faticano ancora i comuni medio piccoli, anche se in quelli del Centro-Nord Italia si registrano importanti segnali di cambiamento.
A livello nazionale e su base annua, l’aumento delle compravendite registrato a fine III trimestre è stato superiore del 5,5%; la risalita degli scambi è fondamentalmente motivata dalla discesa dei prezzi. Nelle periferie la discesa tocca punte del 20%, soprattutto nelle aree dallo sviluppo urbanistico più accentuato ai confini delle grandi città capoluogo di Regione. L’allungamento dei tempi di vendita (oltre i 6 mesi in media), ha fatto crescere l’offerta del 25% durante il 2010, in particolare nelle cittadine della Provincia del Nord Italia, causa il crollo della domanda di prima casa da parte di giovani e immigrati. Soffrono in particolare i cantieri partiti tre anni fa in fase di fine boom (fine 2007). Nei capoluoghi l’offerta è più stabile solo nelle aree centrali, mentre cresce nelle aree semicentrali (una volta appannaggio della classe media che oggi fatica di più ad acquistare) e in periferia.
Da gennaio 2010 la discesa media si attesta intorno al -5% per quanto riguarda le grandi città. Nei comuni della provincia i prezzi sono invece diminuiti del 7,8%. Le punte massime di riduzione hanno toccato il 20% relativamente alle abitazioni vendute dopo oltre 12 mesi di presenza sul mercato. Nell’ambito delle nuove costruzioni gli sconti applicati variano fra il 5% e il 15% medio, a seconda della tipologia e posizione delle aree su cui si è costruito. Il 2010 si chiuderà con il segno più, dopo 3 anni di segno meno. Si stimano circa 630.000 abitazioni compravendute con una crescita del 3%-4%; i prezzi e i venditori stanno reagendo solo ora alla caduta della domanda (che ha fatto recedere del 30% il mercato in tre anni).
Nel 2011 dovremmo aspettarci una conferma in merito alla crescita dei volumi di scambio, ma sicuramente non dei prezzi di vendita. La riconferma di questi primi abbozzi di ciclo positivo sarà tuttavia legata proprio al ridimensionamento delle aspettative sui valori più che su una fisiologica crescita della domanda, a causa delle ancora molto deboli condizioni di ripresa della nostra congiuntura. La mancanza di una robusta e concreta spinta congiunturale rischia di far ingessare il mercato per tutto il prossimo anno.
Secondo Scenari Immobiliari dopo due anni di cali, il mercato immobiliare italiano vede il segno positivo nel 2010. Se il 2009 si era chiuso come il peggiore del nuovo secolo, il 2010 non è ancora un anno di ripresa, ma di non caduta. Le stime di metà anno sono state leggermente riviste al ribasso, ma sempre intorno alla stabilità. Le compravendite nel mercato residenziale nel 2010 sono in lieve aumento e a fine anno dovrebbero essere circa 630mila (+3,4%). Il fatturato crescerà circa del 2%, superando i 91 miliardi di euro. Si scambiano case più piccole rispetto agli anni scorsi; le quotazioni medie scendono del 2,5% nel 2010; la domanda potenziale residenziale è forte, come testimoniano le numerose indagini specifiche, ma solo una parte diventa reale: quella che ha meno bisogno di indebitarsi per l’acquisto.
È un mercato che pare tornato alle caratteristiche di un decennio fa, guidato dalle fasce economiche più ricche e con la sostanziale emarginazione delle nuove domande che avevano potuto utilizzare politiche più aggressive delle banche. Il mercato nelle zone di maggiore qualità (sia in città che fuori) è in fase positiva con prezzi in ripresa; stabilità o crisi nelle zone periferiche o nei piccoli centri; questa situazione riguarda anche molte iniziative residenziali di nuovo, soprattutto se nate nell’ultima fase di boom, senza pianificare qualità e servizi. La crisi dei mercati finanziari sta riportando le famiglie al più prudente investimento in immobili residenziali (compresa le seconde case ad uso vacanza), per uso diretto o differito per i figli. Per il 2011 si aspetta un leggero miglioramento delle compravendite fino a 650‐670mila, ma sempre con acquisti di medio o basso importo e guidati dalla prudenza. Le quotazioni medie torneranno in crescita, con una proiezione alla seconda metà del prossimo anno.
Fonte: www.tecnoborsa.it
