Workshop Ambrosetti Cernobbio 2010 – Colombo Clerici Assoedilizia Denuncia – Mercato immobiliare e crisi economica
Misure di razionalizzazione e di perequazione nella fiscalità immobiliare
Da Cernobbio, dove partecipa al Workshop Ambrosetti sull’economia, il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici dichiara: ”Sinora valori e investimenti immobiliari hanno mostrato una certa tenuta. Non certo sostenuti dalla presenza di una adeguata domanda: tanto nel settore della compravendita, quanto in quello della locazione.
Ciò è dovuto viceversa principalmente al fatto che i proprietari immobiliari non hanno dato luogo ad una massiccia dismissione degli investimenti, sia per una propensione a resistere, sia perché non ancora necessitati. Fino a quando potrà mantenersi questo stato di cose?
Nel campo della locazione, in particolare, si registra un vistoso calo della domanda sia per il settore abitativo, sia soprattutto per quello della locazione ad uso commerciale/uffici.
L’offerta d’altronde, nelle grandi città, ma anche nei centri della provincia, va ulteriormente incrementandosi, anche in virtù dell’afflusso della nuova produzione edilizia iniziata negli anni trascorsi ed attualmente in fase di ultimazione.
La locazione commerciale versa in particolare stato di sofferenza. È in calo la domanda derivante dall’apertura di nuovi esercizi, e sempre più frequenti intervengono le chiusure.
E gli immobili, tanto abitativi quanto commerciali, che si liberano non si riescono a riaffittare; mentre si continuano a pagare sugli stessi le imposte e le spese di gestione e manutenzione.
Gli esercizi in attività trovano molto più spesso problemi nel pagamento dei canoni di locazione: le insolvenze ed i fallimenti sono in preoccupante aumento. Questo stato del conduttore si trasforma in un vero disastro economico per il proprietario locatore che, pur non percependo i canoni, magari per anni (ciò succede in presenza di un fallimento, senza che neppure si possano liberare i locali) deve continuare a pagare le imposte; sicché il fallimento del conduttore rischia di ”comunicarsi” anche al locatore.
Una iniquità vera e propria che colpisce, penalizzandola, una forma di investimento (quella negli immobili destinati alla locazione commerciale) socialmente utile, soprattutto in questa congiuntura economica; perché costituisce un finanziamento indiretto alle piccole aziende ed agli esercizi commerciali che diversamente si troverebbero nella necessità di dover acquistare i locali in cui esercitare l’attività.
D’altronde la legislazione fiscale, particolarmente punitiva verso la locazione commerciale e quella ad uso terziario (tassazione piena senza agevolazioni di sorta, cui si aggiungono le iniquità fiscali prima segnalate), produce come conseguenza il fatto che l’enorme peso fiscale tende a scaricarsi sui canoni di locazione, aggravando dunque i costi sopportati dai conduttori: pensiamo agli affitti che debbon pagare i negozianti ed i professionisti (il 60 e più per cento se ne va in tasse pagate dal locatore).
Anche se ora si introdurrà la cedolare secca (che riguarderà una parte esigua delle locazioni abitative: da persona fisica a persona fisica e fuori dall’esercizio di commerci, arti o professioni) l’impatto nei bilanci delle famiglie che tengono i risparmi investiti anche in immobili commerciali e terziari in locazione, proprio per il permanere di un regime fiscale oppressivo nei confronti degli stessi, non sarà tale da permettere un calmieramento dei canoni di questi ultimi ed il conseguente effetto benefico di sostegno alle attività economiche, svolte dai conduttori.
Urgono misure di razionalizzazione e di perequazione della fiscalità immobiliare e segnatamente occorre:
– introdurre in generale per le persone fisiche criteri di tassabilità dei redditi da locazione solo se questi risultano effettivamente percepiti; abolendo ogni forma di tassazione dei redditi cosiddetti figurativi o virtuali, ed introducendo ad esempio meccanismi di credito d’imposta.
– estendere per le persone fisiche l’applicazione della cosiddetta cedolare secca anche ai contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo.
– prevedere la cedolare secca, o un meccanismo producente analogo risultato, anche per le società e le altre persone giuridiche locatrici di abitazioni e di locali ad uso diverso dall’abitativo.
– ovviare alla iniquità della doppia tassazione dei redditi delle società immobiliari di gestione (una volta in capo alla società ed una volta in capo al socio in caso di distribuzione dei dividendi) equiparando le stesse alle SGR ed ai fondi immobiliari, sotto tutti i profili fiscali.
Permanendo viceversa l’attuale serie di condizioni negative, la crisi economica avrà riflessi pesantissimi (che si manifesteranno con una sfasatura temporale di 2-3 anni rispetto ai tempi della crisi stessa) sul settore immobiliare: una dismissione da parte della ”proprietà diffusa” causerebbe, quale effetto concatenato, il crollo dei valori e degli investimenti negli immobili e nel settore delle costruzioni private ed un grave depauperamento di tutto il sistema economico”.
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