Antiriciclaggio e adempimenti degli Agenti Immobiliari
Tanti sono gli adempimenti in tema di antiriciclaggio per gli Agenti Immobiliari iscritti al ruolo di cui alla legge 39/1989
E non riguardano soltanto le nuove disposizioni contenute nella manovra fiscale ma anche precisi chiarimenti forniti al ministero dell’Economia alla federazioni di categoria, circa gli obblighi cui sono tenuti Agenti Immobiliari e Mediatori Creditizi.
Gli Agenti Immobiliari devono osservare tutti i principali obblighi previsti della normativa antiriciclaggio:
*Identificazione del cliente con dichiarazione sottoscritta dal cliente stesso ai sensi art. 21 D.lgs 231/2007 con indicazione e identificazione dell’eventuale “titolare effettivo“, il tutto ai fini del processo della Adeguata Verifica delle Clientela oltre alla registrazione ai sensi art. 36 delle identificazioni stesse.
Relativamente alle registrazione di cui all’art. 36 gli Agenti Immobiliari possono alternativamente:
a) avvalersi dei sistemi informatici di cui sono dotati per lo svolgimento della propria attività (ad esempio gestionale d’ufficio) elaborandone mensilmente le informazioni e mettendole a disposizione, all’occorrenza, entro 3 giorni dalla relativa richiesta;
b) istituire il Registro della clientela come nel caso dei professionisti ovvero dotarsi di un registro nel quale riportare i soli dati identificativi del cliente, oltre a conservare in apposito fascicolo la documentazione concernente l’operazione e tutte le informazioni relative a detta operazione (quest’ultimo obbligo che non era previsto in precedenza);
c) istituire (o mantenere per chi già lo ha fatto) l’Archivio unico informatico. Conservazione nel “Fascicolo del Cliente” della relativa documentazione acquisita ai fini dell’assolvimento dell’obbligo di adeguata verifica della clientela, (copie documenti identità, copie procure, copie visure camerali, registro imprese, scritture private di natura negoziale e mezzi dipagamento e atti pubblici);
*Segnalazione delle operazioni sospette, tenendo sempre conto che i vari Indicatori di possibili operazioni sospette sono esclusivamente giusti riferimenti non probatori ma informativi;
*Adeguata verifica della clientela: in generale consiste nei casi obbligatori nella procedura di identificare il cliente e verificarne l’identità sulla base di un valido documento, nell’identificare anche l’eventuale “Titolare effettivo” della “Operazione Occasionale” e/o del “Rapporto Continuativo” direttamente a mezzo della dichiarazione ai sensi articolo 21 che il cliente presente dovrà compilare per sé e anche per l’eventuale titolare effettivo, dichiarazione con la quale il cliente dovrà altresì precisare informazioni sullo Scopo e sulla Natura prevista per tale attività (operazione occasione/rapporto continuativo o prestazione) che viene richiesta;
*Verificare che la clientela nel processo di adeguata verifica non sia compresa nelle liste dei riciclatori e/o terrorista e/o comunque non appartenga alle liste delle Persone Politicamente Esposte in quanto in questo ultimo caso gli adempimenti obbligatori sarebbero più rafforzati;
*Elaborare una SCHEDA ANALISI RISCHIO relativamente al cliente e all’attività richiesta concludendo con una valutazione soggettiva in riferimento alle indicazioni e prescrizioni di cui al Dlgs 231/2007 attribuendo una classe di rischio al cliente stesso. L’obbligo di conservazione di detti documenti dura 10 anni. Avere la conoscenza diretta del cliente nello corso dell’attività di intermediazione e mantenere un controllo costante, sempre nell’ottica di valutare il potenziale rischio riciclaggio.
Qualora l’Agente Immobiliare non possa, o non sia in grado di effettuare detta verifica deve astenersi dall’instaurare il rapporto continuativo o a proseguire nella operazione occasionale con il cliente, e deve valutare se effettuare la segnalazione di possibile operazione sospetta agli organi competenti.
L’Agente Immobiliare ha l’obbligo nello svolgimento della propria attività professionale di illustrare la normativa antiriciclaggio in generale ed in particolare per quanto applicabile all’attività stessa alla clientela, elencando in modo chiaro e comprensibili anche i divieti imposti ad esempio la non trasferibilità degli assegni e l’uso del denaro contante e/o titoli al portatore per pagamenti vari di valore uguale o superiore a Euro 5.000,00.
L’Agente Immobiliare mantiene l’obbligo della segnalazione per infrazione alle disposizioni di legge anche nel caso in cui si superi il limite soglia del denaro contante e/o titoli al portatore nella transazione stessa da lui stesso intermediata.
Tutti gli obblighi di dar corso agli adempimenti previsti sussistono per un Agente Immobiliare nella attività di intermediazione immobiliare di permuta e compravendita di beni immobili mentre con l’introduzione del Dlgs 231/2007 anche per l’attività di intermediazione nella cessione/affitto di aziende e nei contratti locazione urbane /affitti in genere mantenendo sempre il valore della soglia minima pari a euro 15.000,00;
Per i contratti di locazione il MEF non ha ancora risposto in modo preciso ai vari quesiti inoltrati da FIAIP centro studi in merito alla corretta interpretazione delle modalità di calcolo del valore della soglia minima nei contratti di locazione pertanto in via del tutto prudenziale e non esaustiva si suggerisce di tenere conto del valore del canone annuale e dell’eventuale deposito cauzionale.
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Per queste tipologie l’obbligo di dar corso agli adempimenti scatta al momento della conclusione del contratto (preliminare o, in mancanza dello stesso, definitivo) e non già al momento del conferimento dell’incarico salvo che con l’incarico si generi un rapporto continuativo così come specificato dalla normativa.
Armando Barsotti
Centro Studi Fiaip
