Mercato immobiliare, compravendita casa in nuda proprietà (2^ parte)
Elementi che incidono nella formazione del prezzo
Nella formazione del prezzo incidono tutta una serie di fattori, che spaziano dall’età del venditore, al suo stato di salute e talora anche al sesso (le statistiche rilevano che la donna è mediamente più longeva dell’uomo) nonché al numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto, per giungere ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari.
Come si calcola il valore della nuda proprietà
Bisogna distinguere anzitutto tra valore ai fini fiscali e la ”stima del valore’‘.
Il primo si considera ai fini dell’applicazione delle imposte nei trasferimenti della nuda proprietà o dell’usufrutto e viene stabilito da apposite tabelle ministeriali.
La seconda si considera per valutare la convenienza economica nelle trattative e deve essere elaborata da un professionista abilitato.
Il metodo più semplice sarebbe quello sintetico-comparativo sulla base delle più recenti contrattazioni che hanno avuto luogo nella località di cui si conoscono esattamente le condizioni ed i prezzi, ma non è applicabile a causa della scarsa incidenza di trattative di questo tipo.
Il professionista dovrà procedere, quindi, a determinare il valore della nuda proprietà come differenza tra il ”valore di mercato del bene” e il ”valore dell’usufrutto”.
Il primo valore sarà ricavato con la formula del ”più probabile valore di mercato” rilevando i prezzi medi delle compravendite effettuate nell’ultimo semestre, nella zona, per immobili con caratteristiche simili e applicando le dovute correzioni.
Il secondo valore invece sarà stimato analizzando l’età dell’usufruttuario: maggiore è l’età dell’usufruttario, minore sarà il valore dell’usufrutto e, di conseguenza, maggiore quello della nuda proprietà) ed utilizzando il criterio del ”più probabile valore di capitalizzazione”.
Il valore del bene che produce un reddito vale per quanto rende. Il calcolo avviene dividendo il beneficio fondiario (ossia il reddito medio annuo al netto dei costi e delle imposte) per il saggio di capitalizzazione (ossia il rendimento scelto dal professionista: per esempio quello degli strumenti finanziari di lunga durata ad elevato grado di sicurezza come i buoni del tesoro pluriennali). In questo modo si ottiene un calcolo verosimile del valore dell’usufrutto.
Obblighi e vantaggi dell’usufruttuario
Gli obblighi dell’usufruttuario sono di pagare le tasse sull’immobile, le spese di manutenzione ordinaria della casa e di mantenere la stessa con diligenza, senza danneggiarla o modificarla senza autorizzazione del nudo proprietario, che ha il diritto di chiedere il risarcimento del danno subito.
L’usufrutto viene meno per scadenza del termine, per non uso ventennale, per il perimento della cosa ovvero in caso di abuso del titolare, che venda i beni o li deteriori, oppure li danneggi gravemente (detta ipotesi di decadenza deve essere dichiarata dal giudice). Al termine del rapporto, l’usufruttuario deve riconsegnare la cosa nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento.
L’usufruttuario è tenuto a denunciare al nudo proprietario eventuali atti di soggetti terzi che abbiano recato danno o possano recare danno al bene, in modo da consentire le azioni ritenute più opportune (in caso contrario risponderà di eventuali danni). Il vantaggio dell’usufrutto è quello di essere un diritto che dura per tutta la vita dell’usufruttuario.
Bisogna inoltre considerare che nel caso in cui l’usufruttuario abbia apportato dei miglioramenti al bene, ha diritto ad un’adeguata indennità, secondo gli specifici criteri di calcolo stabiliti dalla legge.
Obblighi e vantaggi del nudo proprietario
Obbligo del nudo proprietario è quello di sostenere le spese straordinarie.
Il vantaggio del nudo proprietario consiste nel divenire pieno proprietario senza pagare imposte, salvo quanto dovuto in sede di voltura della riunione tra usufrutto e nuda proprietà.
Le agevolazioni previste per la prima casa competono anche in caso di acquisto della sola nuda proprietà a condizione che l’acquirente, dopo il consolidamento dell’usufrutto con la nuda proprietà, destini effettivamente l’appartamento acquistato a propria abitazione principale.
L’usufruttuario è legittimato ad intraprendere di propria iniziativa azioni dalle quali possano derivare benefici per il bene di cui si ha il godimento (ad esempio, accertamento di una servitù prediale).
Tutele a favore del nudo proprietario
L’usufruttuario può concludere contratti di locazione dell’immobile, i quali qualora siano stipulati con atto pubblico o scrittura privata con data certa anteriore al consolidamento dell’usufrutto nella nuda proprietà, continuano per la durata prestabilita nei confronti del nudo proprietario e comunque non oltre il quinquennio dal consolidamento del pieno diritto di proprietà.
A questo proposito, per evitare frodi in danno del nudo proprietario, la giurisprudenza comunque ammette che lo stesso possa recedere dal contratto di locazione concluso dall’usufruttuario quando, dall’esiguità del canone o da altri fattori, risulti il dolo di quest’ultimo.
Fonte: Gruppo Tecnocasa
