Panorama di Economia Immobiliare, i mutui
Dai dati pubblicati dall’Agenzia del Territorio il numero di abitazioni acquistate da persone fisiche con l’ausilio di (NTN IP) è risultato nel 2009 pari a 242.544 unità, un calo annuo del 10,8% che attenua il crollo di questo segmento di mercato registrato nel 2008, -26,8%, rispetto al 2007
In relazione al totale delle abitazioni acquistate da persone fisiche, quelle assistite da mutuo ipotecario rappresentano una quota pari al 42,7%, incidenza invariata rispetto al 2008. Al Nord si rilevano le maggiori percentuali di ricorso al credito, oltre il 47%; al Sud e nelle Isole l’incidenza si attesta al 33%.
Coerentemente con la riduzione del numero di unità abitative acquistate con mutui ipotecari, si riduce anche il capitale complessivo erogato per finanziare gli acquisti di alloggi: dai circa 34,5 miliardi di euro del 2008 si passa ai 31,4 miliardi di euro nel 2009, con un calo annuo del 9,1%. Il capitale unitario erogato mediamente per abitazione in Italia è pari a circa 129 mila euro, in aumento dell’1,8% rispetto al 2008.
L’incremento del capitale unitario, che appare non coerente con il calo, seppur lieve, dei valori di mercato, può essere giustificato dal forte ridimensionamento dei tassi di interesse nel 2009. Infatti risulta un tasso d’interesse iniziale medio applicato nei mutui ipotecari in Italia pari a 3,68% nel 2009 che nel 2008 era 5,58%.
Tale forte diminuzione ha reso quindi possibile, a parità di rata, un’erogazione di capitale superiore. Nelle otto principali città italiane il capitale erogato per mutui ipotecari finalizzati all‘acquisto di abitazioni è complessivamente pari a circa 6,1 miliardi di euro, di cui circa 2,5 miliardi nella città di Roma e 1,3 miliardi di euro a Milano. La durata media del mutuo è intorno ai 23 anni e la rata mensile, al tasso iniziale, nel 2009 in Italia è stata mediamente pari a 704 euro; nel 2008 era pari a 822 euro.
Il Rapporto Fiaip evidenzia una sempre maggiore difficoltà da parte delle famiglie a fronteggiare la scadenza delle rate dei mutui, sebbene problemi più gravi sembrano avere prevalentemente coloro i quali hanno scelto di indebitarsi a breve termine (credito al consumo). Per contro, il forte calo dei tassi di interesse ha avuto come conseguenza una riduzione della rata pagata per chi ha scelto un mutuo a tasso variabile.
Una situazione, questa, che se da un lato agevola l’acquirente, dall’altro irrigidisce, paradossalmente e fino all’eccesso, il mondo bancario. Dato confermato dal fatto che nei primi sei mesi del 2010 la tendenza indica un calo sostanzioso dei prestiti rispetto al 2009, quando, ad esempio, nella sola provincia di Napoli furono erogati complessivamente 1.825 finanziamenti contro i 1.874 complessivi del 2008 e i 2.095 del 2007.
Secondo Mutui.it per acquistare casa sono tante le persone che si sono affidate alla ricerca sul web e oltre il 5% di chi ha fatto una richiesta di finanziamento per la casa ha scelto un mutuo protetto. L’indagine, che ha preso in considerazione le richieste arrivate a Mutui.it negli ultimi 6 mesi, ha evidenziato come il 71% di chi ha scelto un mutuo protetto, che prevede un tasso variabile con Cap o una rata costante, ha come finalità l’acquisto della prima casa.
Mediamente chi fa questa scelta è intenzionato a comprare un immobile di valore superiore ai 220.000 euro, richiedendo un finanziamento pari al 67% dell’importo. Crif afferma che è evidente che il calo della domanda di finanziamenti da parte degli italiani è strettamente legato alla crisi economica iniziata nella seconda metà del 2008 e, segnatamente per i mutui, le richieste sono tornate ai medesimi livelli del primo semestre 2007.
Nell’analisi di questi dati occorre però tenere in considerazione che la domanda è ancora sostenuta da surroghe e rinegoziazioni, che costituiscono ormai un fenomeno consolidato, anche se con un peso meno consistente rispetto all’anno scorso, dal momento che già dall’ultimo bimestre del 2009 la quota di mutui di sostituzione risulta in netto rallentamento rispetto ai mesi precedenti. In particolare, nei primi sei mesi del 2010 l’incidenza delle sostituzioni è stata pari al 13,8% del totale contro una media, per l’intero 2009, del 24%.
Per quanto riguarda il mese di giugno 2010 appena concluso, la domanda dei mutui ipotecari da parte delle famiglie italiane ha fatto registrare un -4% rispetto allo stesso mese del 2009 (dato ponderato sui giorni lavorativi), confermando un trend di contrazione che perdura ormai da diversi mesi.
Relativamente alla distribuzione della domanda dei mutui per fasce di durata, nel primo semestre dell’anno si mantiene sostanzialmente invariata rispetto al corrispondente periodo dell’anno scorso, facendo registrare una crescita di una certa consistenza solo nelle richieste di mutuo con durata tra i 20 e i 25 anni.
Analizzando invece la distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo, nel primo semestre del 2010 si conferma la crescita della quota di domanda nelle fasce più elevate, anche se le preferenze delle famiglie italiane si sono nuovamente concentrate in quella compresa tra i 100 e i 150.000 euro.
In parallelo continua, seppur con ritmi più blandi rispetto al periodo pre-crisi, la crescita dell’importo medio richiesto: nel primo semestre del 2010 è di poco inferiore a 140.000 euro, contro i 135.000 euro dello stesso periodo dell’anno scorso.
Fonte: Tecnoborsa
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