Panorama di Economia Immobiliare, compravendite

Panorama di Economia Immobiliare, compravendite

Dal Rapporto Immobiliare 2010 sul settore residenziale dell’Agenzia del Territorio è emerso che nel 2009 sono state compravendute 609.145 unità immobiliari, -10,9% rispetto al 2008

Rallenta, quindi, il trend negativo del mercato nazionale cominciato nel 2007. Il volume compravenduto nel 2009 corrisponde a una quota dello stock di abitazioni pari a 1,89%, era 2,15% nel 2008.

L’area Nord-Ovest, dove si concentra la quota maggiore del mercato nazionale delle transazioni residenziali, pari al 32% del totale, è anche quella in cui si registra il calo più elevato delle compravendite, -13,1% rispetto al 2008. Al Sud e nelle Isole, dove si concentrano le minori quote di mercato, la perdita di volume risulta più contenuta, in entrambe -8,8%.

Si conferma inoltre, nel 2009, quanto già rilevato nel 2008: la contrazione del mercato residenziale risulta maggiormente accentuata nei comuni non capoluogo dopo un lungo periodo in cui si era assistito, invece, ad una crescita rilevante del settore proprio nei comuni minori.

Infatti, mentre il mercato dei capoluoghi diminuisce nel 2009, rispetto al 2008, mediamente del 7,7% (con un massimo per le città delle Isole del 9,6%), nei comuni non capoluogo la contrazione del mercato raggiunge in media una perdita del 12,2% in termini di transazioni.

In termini di superficie, nel 2009 si sono compravendute abitazioni per un totale di circa 63 milioni di metri quadrati, con una unità abitativa media di circa 104 mq. Le abitazioni scambiate risultano mediamente più piccole nei capoluoghi, 96 mq circa rispetto ai circa 107 mq nei comuni non capoluogo.

L’analisi della distribuzione delle compravendite per classi dimensionali delle abitazioni mostra che le tipologie maggiormente acquistate sono la media (tra 5,5 e 7 vani catastali) e la piccola (tra 2,5 e 4 vani catastali).

Le quotazioni medie annuali delle abitazioni sono in leggero calo nel 2009, -0,8% rispetto al 2008. Per i capoluoghi il calo è più accentuato, -1,2%, mentre nei comuni non capoluogo le quotazioni risultano quasi stazionarie, -0,5%.

Il rallentamento dei prezzi delle abitazioni si nota particolarmente nelle grandi città, dove i valori calano in media dell’1,4%. In queste città la crescita dei valori di mercato delle abitazioni era risultata particolarmente sensibile nel triennio 2005-2007, trainando al rialzo i prezzi anche dei comuni delle rispettive province.

Una stima di larga massima del valore del volume di scambio delle abitazioni nel 2009, effettuata sulla base delle quotazioni medie comunali della banca dati OMI e delle superfici delle abitazioni compravendute, ha restituito un fatturato del settore residenziale pari a circa 100 miliardi di euro nel 2009. Si tratta di una perdita dell’11,4% rispetto al valore stimato per il 2008, variazione in linea con l’andamento delle compravendite e delle quotazioni.

Secondo il Report Fiaip che fotografa l’andamento del mercato immobiliare urbano nel primo semestre 2010, i segnali di risveglio registrati dal mercato immobiliare italiano nell’ultimo semestre del 2009 hanno trovato conferma nei primi sei mesi del 2010.

Superata l’iniziale fase di incertezza, nei primi mesi dell’anno si segnala una significativa ripresa delle trattative agevolata anche dalle occasioni offerte dal mercato e dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso.

Un calo contenuto, quello dei costi del mattone, che, se analizzato nel dettaglio, mostra evidenti differenze nelle varie aree del Paese. Nelle tredici principali realtà urbane della Penisola, infatti, il ribasso, che già nel corso dell’ultimo semestre aveva toccato il 4,1%, ha subito un’ulteriore discesa di almeno un punto e mezzo in percentuale. Nelle realtà urbane più piccole, i prezzi non hanno subito significative variazioni, dimostrandosi molto più stabili rispetto a quelli registrati nelle grandi città del Paese.

Pertanto, chi è interessato a fare un investimento può ancora approfittare di questa ulteriore fase di piccola contrazione per acquistare a valori contenuti, decidendo di spostarsi sul mattone pur tenendo presente, tuttavia, che gli immobili di alta qualità sono anche quelli che, anche in periodi di congiuntura negativa, mostrano di mantenere meglio degli altri il proprio valore inalterato nel tempo.

Per quanto concerne il dato complessivo del numero di compravendite, il mercato torna a mostrare il segno più dopo 4 trimestri consecutivi in negativo. L’incremento, rispetto ai dati segnalati un anno fa, è pari al +3,6%. Gli andamenti si differenziano in maniera sensibile per i diversi settori. In particolare, il segno più si registra per gli immobili ad uso residenziale (+4,2%) e per le cosiddette pertinenze (garage e magazzini), dove si arriva a toccare anche il +5,6%.

Chi sembra risentire degli effetti della crisi economica, invece, è il mercato di tipo non residenziale: quanto fatto registrare nei primi sei mesi del 2010, infatti, lascia prevedere ancora il segno negativo anche per i prossimi sei mesi dell’anno, con una flessione ulteriore di 2/3 punti percentuali per il settore degli immobili d’impresa. Un cambio di rotta è previsto per il 2011 per il mercato non residenziale.

Per i settori non residenziali, la crisi del mercato immobiliare si è accentuata nel corso del 2008 e del 2009. Nei primi tre mesi del 2010 l’andamento è ancora negativo, contrariamente a quanto notato per il settore residenziale. Complessivamente la contrazione del mercato di questi settori rispetto al 1° trimestre 2007 è intorno al 30%.

Il settore commerciale (negozi, laboratori, centri commerciali ed alberghi) dopo un biennio di decrescita continua e costante, mostra comunque qualche segnale positivo. I tempi medi di vendita che oscillano tra i quasi 8 mesi per portare a termine l’acquisto di un immobile in zona centro, agli 8,8 mesi che occorrono per acquistarne uno nell’hinterland, con una media pari a 6,5 mesi che si mostra, comunque, di gran lunga inferiore alla media nazionale calcolata per le grandi città, pari a 7,5 mesi di attesa.

Tornando all’andamento del mercato nei primi sei mesi del 2010, va segnalato il ribasso del costo di bilocali e trilocali, tipologie di appartamento che ancora una volta si guadagnano la palma dell’immobile più richiesto da Nord a Sud della Penisola. I piccoli tagli, infatti, sono per gli agenti immobiliari Fiaip quelli che al momento maggiormente movimentano il mercato immobiliare.

L’Ance afferma che se il 2009 è stato un annus horribilis, il 2010 non sarà ricordato come quello della svolta. Anzi, alla fine dell’anno in corso i costruttori avranno perso, rispetto al 2008, il 17% in termini di investimenti, calo che nel comparto delle nuove abitazioni supererà il 30%. Il settore, in un triennio, è tornato indietro di 15 anni, ai livelli di metà degli anni ’90 e la crisi ha espulso dal mercato più di 200.000 lavoratori.

II secondo Rapporto sul mercato immobiliare presentato da Nomisma, mette in evidenza che se all’estero la ripresa complessiva del mercato è già avvertita da alcuni mesi, con un riavvio di investimenti e incrementi dei prezzi di compravendita, grazie anche a un recupero della fiducia per una situazione macroeconomica in miglioramento, il mercato immobiliare italiano si trova ancora ben lontano da una salda ripresa di prezzi e quantità transate.

Nel corso della primavera il clima di fiducia delle famiglie e delle imprese italiane si è deteriorato, interrompendo il recupero virtuoso che si era avviato nella seconda metà dell’anno passato, frenando anche la ripartita del mercato immobiliare.

La domanda di immobili, infatti, si sta tendenzialmente stabilizzando solamente per il settore delle abitazioni, mentre la richiesta di spazi per le attività di impresa è tuttora fortemente depressa, complice la lentezza della ripresa economica e la perdurante incertezza sull’evoluzione della congiuntura.

L’impatto sulle quantità che rimangono sul mercato è piuttosto evidente, con una crescita diffusa dell’offerta disponibile. Le transazioni sono cresciute rispetto all’inizio dell’anno scorso solo nel caso delle abitazioni (+4,2% nel I trimestre 2010 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), ma ci si trova a un livello del 30% inferiore a quello del 2007, quando sull’anno si stipulavano oltre 800mila compravendite di abitazioni.

Il recupero dei volumi contrattuali del settore abitativo accomuna tutte le partizioni territoriali con una maggiore accentuazione in corrispondenza dei capoluoghi di provincia (+9,7%) rispetto ai comuni minori (+1,8%). Il fatto che i mercati più importanti stiano reagendo meglio ai colpi della crisi è altresì sottolineato dai dati dalle principali città italiane, i cui capoluoghi di provincia hanno messo a segno un incremento delle transazioni mediamente superiore ai dieci punti percentuali, quando nei comuni non capoluogo di tali province la crescita registrata si limita al 2,7%.

Per gli immobili non residenziali si registrano ancora diminuzioni nei volumi compravenduti, sebbene contenuti (intorno a un punto percentuale), attutendo il ritmo di caduta che per tutto il 2009 è stato a doppia cifra. Il mercato resta comunque sostanzialmente ingessato, connotato da tempi di vendita che si sono stabilizzati poco al di sopra dei 6 mesi per le abitazioni, ma che sforano i 7 per i negozi e anche i 7 e mezzo per il settore direzionale, evidentemente quello più in difficoltà. Crescono ancora, invece, i tempi per locare gli immobili, sintomo di un mercato della locazione che non riesce ad approfittare dell’impasse del mercato delle compravendite.

Fonte: Tecnoborsa
www.tecnoborsa.it