Mercato immobiliare non residenziale Milano, speciale uffici
Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni degli uffici hanno segnalato, a livello nazionale, una contrazione dell’1,1% per le tipologie usate e dell’1,3% per quelle di nuova costruzione. Anche i canoni di locazione sono in ribasso registrando -2,9% e -2,4%
In Lombardia la diminuzione dei valori è dello 0,9% per le tipologie usate e dell’1,4% per quelle di nuova costruzione. Il Veneto segnala un incremento dello 0,1% per i prezzi delle tipologie usate ed una diminuzione dello 0,5% per le tipologie di nuova costruzione.
La Sicilia chiude la seconda parte del 2009 con le contrazioni dei prezzi più sensibili: -9,1% per le tipologie usate e -8% per quelle di nuova costruzione. Anche sul versante delle locazioni si registrano in Sicilia le diminuzioni più importanti dei valori, -13,3% (usato) e -9,5% (nuovo), a seguire la Lombardia con -3,2% e -3%.
Gli uffici a Milano
Nella città di Milano il mercato terziario lancia ancora segnali al ribasso per quanto riguarda i prezzi (-0,7% per gli immobili usati e -0,6% per quelli nuovi), mentre le locazioni segnalano un leggero aumento rispettivamente dell’1,6% e del 2,5%.
Un aumento dei prezzi e delle locazioni si registra nella zona della Bovisa dove sono in corso numerosi interventi di nuova costruzione che porteranno all’immissione sul mercato di uffici dal taglio medio-grande (400-500 mq); sono in ultimazione gli immobili terziari all’interno del complesso dell’Affori Center.
Si tratta di soluzioni costruite con criteri all’avanguardia con prezzi medi di 3000 euro al mq. Occorre però precisare che gli immobili presenti in questi centri direzionali sono comunque prevalentemente in locazione.
Sia alla Bovisa che ad Affori vi è una buona domanda da parte di società di assicurazioni, società di informatica, call center e studi polifunzionali. Si prevede un buon andamento per le soluzioni situate ad Affori e Comasina in virtù dell’arrivo futuro della metropolitana.
Nella zona di Corso Buenos Aires, Stazione Centrale, Isola, Centro Direzionale-Filzi si riscontra un aumento di offerta sul mercato: molte aziende che operavano in questi quartieri hanno deciso di trasferirsi in zone più periferiche, possibilmente vicine a fermate di metropolitane per abbattere i costi di gestione.
La conseguenza di ciò è lo svuotamento di molti immobili direzionali. Chi cerca in questa zona realizza sedi amministrative e le richieste sono orientate verso immobili dotati di impianto di condizionamento, cablati, con un open space di almeno 150 mq.
Nella zona sud est di Milano, corso di Porta Romana, viale Montenero, viale Piave, corso Lodi e viale Premuda sono le zone più ambite da chi cerca un immobile con destinazione terziaria anche se ormai da alcuni semestri la domanda è sempre in diminuzione. L’offerta sul mercato è abbondante in quanto le aziende che operavano in zona hanno deciso di trasferirsi fuori città e di ridimensionare le metrature da destinare agli uffici.
La presenza del Tribunale, determina comunque una buona domanda da parte di studi associati di avvocati o commercialisti. Si cercano soluzioni cablate, condizionate, e le quotazioni medie sono di 4000-4500 euro al mq (Porta Romana, corso di Porta Vittoria, Cinque Giornate). Si prediligono le soluzioni già ristrutturate.
Nell’area Ortica-Rubattino, Piazza Udine e Palmanova, negli ultimi anni sono stati realizzati numerosi edifici uso ufficio, con dotazioni tecnologiche evolute; zona interessante anche per la presenza delle fermate della metropolitana di Lambrate e di Udine e di parcheggi gratuiti.
Questi nuovi interventi hanno incrementato l’offerta di uffici e congiuntamente ad una domanda in diminuzione hanno portato a tempistiche di affitto più lunghe e a ribassi dei canoni. A soffrire la concorrenza di questi nuovi uffici sono soprattutto le soluzioni posizionate ai piani rialzati dei palazzi residenziali.
La richiesta di uffici si orienta prevalentemente sul mercato della locazione e proviene da piccole società di servizi di consulenza e formazione, informatica, marketing e da multinazionali oltre che da professionisti per l’avviamento di studi associati. I tagli maggiormente richiesti sono compresi tra 100 e 120 mq, dotati di doppi servizi, impianto di condizionamento e cablatura.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
