Report congiunturale mercato immobiliare urbano I semestre 2010

Report congiunturale mercato immobiliare urbano I semestre 2010

I segnali di risveglio registrati dal mercato immobiliare italiano nell’ultimo semestre del 2009 hanno trovato conferma nei primi sei mesi del 2010

Secondo il Report Fiaip, che fotografa l’andamento del mercato immobiliare urbano nel primo semestre 2010, superata l’iniziale fase di incertezza, nei primi mesi dell’anno si segnala una significativa ripresa delle trattative agevolata anche dalle occasioni offerte dal mercato e dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso.

Un calo contenuto, quello dei costi del mattone, che, se analizzato nel dettaglio, mostra evidenti differenze, nelle varie aree del Paese. Nelle tredici principali realtà urbane della Penisola, infatti, il ribasso, che già nel corso dell’ultimo semestre aveva toccato il 4,1%, ha subito un’ulteriore discesa di almeno un punto e mezzo in percentuale.

Nelle realtà urbane più piccole, i prezzi non hanno subìto significative variazioni, dimostrandosi molto più stabili rispetto a quelli registrati nelle grandi città del Belpaese, pertanto, chi è interessato a fare un investimento, può ancora approfittare di questa ulteriore fase di piccola contrazione per acquistare a valori contenuti, decidendo di spostarsi sul mattone, tenendo presente, tuttavia, che gli immobili di alta qualità sono anche quelli che, pure in periodi di congiuntura negativa, mostrano di mantenere meglio degli altri il proprio valore inalterato nel tempo.

Per quanto concerne il dato complessivo del numero di compravendite, il mercato torna a mostrare il segno ”più” dopo 4 trimestri consecutivi in negativo. L’incremento, rispetto ai dati segnalati un anno fa, è pari al + 3,6%. Gli andamenti si differenziano in maniera sensibile per i diversi settori. In particolare, il segno ”più” si registra per gli immobili ad uso residenziale (+4,2%) e per le cosiddette ”pertinenze” (garage e magazzini), dove si arriva a toccare anche il +5,6%.

Chi sembra risentire degli effetti della crisi economica, invece, è il mercato di tipo non residenziale: quanto fatto registrare nei primi sei mesi del 2010, infatti, lascia prevedere, in prospettiva, ancora il segno negativo anche per i prossimi sei mesi dell’anno, con una flessione ulteriore di 2/3 punti percentuali per il settore degli immobili d’impresa. Un cambio di rotta è previsto per il 2011 per il mercato non residenziale.

A Firenze la palma d’oro per un mercato che segna una netta ripresa, mentre a Torino il clima deteriorato di fiducia delle famiglie e delle imprese non fa decollare le compravendite. I segnali di ripresa si notano in particolare anche a Napoli (+ 16,2%), Roma (+15,6%) e Milano (+10,3%) e, soprattutto, a Firenze (+19,7%), mentre si segnala una mercato stabile per la città di Torino (-0,5%), unica tra le grande città metropolitane dove la ripresa stenta a decollare. Anche nelle province l’andamento è, tutto sommato, positivo: bene Genova (+18,8%), Roma (+9 %), Bologna (+3,3%), Palermo (+2,9%) e Firenze (+2,3%).

Per i settori non residenziali, la crisi del mercato immobiliare si è accentuata nel corso del 2008 e del 2009. Nei primi tre mesi del 2010 l’andamento è ancora negativo, contrariamente a quanto notato per il settore residenziale. ”È da segnalare ‐ sottolinea Mario Condò di Satriano, Presidente del Centro Studi Fiaip ‐ comunque, come negli ultimi due trimestri il calo è molto più contenuto rispetto a quello registrato nei trimestri precedenti”.

Complessivamente la contrazione del mercato di questi settori rispetto al 1° trimestre 2007 è intorno al 30%. Il settore commerciale (negozi, laboratori, centri commerciali ed alberghi) dopo un biennio di decrescita continua e costante, mostra comunque qualche segnale positivo.

Mediamente risulta in leggerissima decrescita (‐0,6%), ma tale calo nel primo trimestre 2010, è da attribuirsi solo alle regioni del Nord (in cui si concentra il 50% circa del mercato) dove il mercato del settore commerciale subisce un ulteriore calo del 5,3%. Nelle altre regioni, invece, si registra un tasso tendenziale in recupero: + 1,9% per il Centro e +5,9% per il Sud. Complessivamente, rispetto al primo trimestre 2007, il mercato si è contratto del 30% circa anche per questo settore.

Il settore produttivo (capannoni e industrie) mostra andamenti simili nelle macro aree del Nord (‐4,5%) e del Centro (‐4,7%) con un tasso tendenziale ancora negativo nel primo trimestre 2010, mentre nelle regioni del Sud si evidenzia un andamento di gran lungo positivo (+28,2%). Si conferma, inoltre, che questo mercato è molto più presente nel Nord, dove si concentrano quasi il 70% delle compravendite.

Per valutare con attenzione l’attuale situazione di crisi economica, va sottolineato come l’andamento fin qui osservato finisca col riflettere scelte d’acquisto avvenute, in gran parte, prima delle concitate settimane della crisi Greca e delle ondate speculative che si sono abbattute sull’euro, ed anche prima, inoltre, delle annunciate manovre di messa in sicurezza dei conti pubblici (DL 78/10).

Quanto abbia pesato o quanto peserà nella scelta dei potenziali acquirenti, la forte fase di incertezza sul futuro che i fenomeni accennati hanno prodotto, è ancora da valutare. È possibile, tuttavia, che nei prossimi mesi motivi di natura precauzionale possano indurre le famiglie a rinviare l’acquisto di un immobile.

Ma al tempo stesso, proprio la fase di incertezza potrebbe indurre i potenziali acquirenti a collocare i propri risparmi sul mattone, visto anche il sostanziale contenimento dei prezzi che garantisce la tenuta complessiva dell’investimento. Insomma, la svolta positiva del 1° trimestre 2010, per essere considerata una vera e propria chiusura del ciclo negativo è indispensabile che si consolidi nei prossimi mesi.

”La vera sfida, tuttavia – dichiara Mario Condò di Satriano ‐ comincia adesso ed è quella che si apre con l’andamento delle insolvenze sui mutui. Non si può dimenticare, infatti, come proprio il capitolo degli approvvigionamenti bancari finisca col pesare, in maniera negativa, sulla fascia di mercato intermedia, quella, cioè, compresa tra i 300mila euro e i 400mila euro”. È questa l’area di mercato a più scarsa movimentazione visto che ormai le banche non finanziano più il 100% dell’importo dell’immobile, ma arrivano al massimo a coprire l’80% del valore.

A tale proposito, i dati evidenziano una sempre maggiore difficoltà da parte delle famiglie a fronteggiare la scadenza delle rate dei mutui, sebbene problemi più gravi sembrano avere prevalentemente coloro i quali hanno scelto di indebitarsi a breve termine (credito al consumo). Per contro, il forte calo dei tassi di interesse ha avuto come conseguenza una riduzione della rata pagata per chi ha scelto un mutuo a tasso variabile.

Una situazione, questa, che se da un lato agevola l’acquirente, dall’altro irrigidisce, paradossalmente e fino all’eccesso, il mondo bancario. Dato confermato dal fatto che nei primi sei mesi del 2010 la tendenza indica un calo sostanzioso calo dei prestiti rispetto al 2009, quando, ad esempio, nella sola provincia di Napoli, furono erogati, complessivamente, 1.825 finanziamenti contro i 1.874 complessivi del 2008 e i 2.095 del 2007.

A risentirne sono pure i tempi medi di vendita che oscillano tra i quasi 8 mesi per portare a termine l’acquisto di un immobile in zona centro, agli 8,8 mesi che occorrono per acquistarne uno nell’hinterland, con una media pari a 6,5 mesi che si mostra, comunque, di gran lunga inferiore alla media nazionale calcolata per le grandi città, pari a 7,5 mesi di attesa.

Tornando all’andamento del mercato nei primi sei mesi del 2010, va segnalato il ribasso del costo di bilocali e trilocali, tipologie di appartamento che ancora una volta si guadagnano la palma dell’immobile più richiesto da Nord al Sud della Penisola.

I ”piccoli tagli”, infatti, sono per gli agenti immobiliari Fiaip quelli che al momento maggiormente movimentano il mercato immobiliare.

IN SINTESI
• Il mercato residenziale torna a mostrare il segno ”più” dopo 4 mesi consecutivi di negativo (+3,6%).
• Gli immobili d’impresa registrano un contrazione dei volumi compravenduti, cambieranno rotta nel 2011
• I piccoli tagli sono ancora i più richiesti sul mercato immobiliare

Fonte: Ufficio Stampa Fiaip