Panorama di Economia Immobiliare, le compravendite

Panorama di Economia Immobiliare, le compravendite

Banca d’ Italia e Tecnoborsa hanno condotto congiuntamente un sondaggio congiunturale presso gli agenti immobiliari sul mercato delle abitazioni in Italia

Dal sondaggio è emerso che nel primo trimestre del 2010 è proseguito il calo della quota di agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi, scesa al 42,6% dal 45,4% rilevato a fine 2009, e si è affiancato un aumento della quota di coloro che ne riscontrano una stabilità, che per il terzo trimestre consecutivo si colloca sopra il 50% (rispetto al 37,1% registrato nel primo trimestre 2009).

Nei primi mesi dell’ anno la quota di operatori che hanno venduto almeno un immobile è salita al 71%, il valore più alto dall’ inizio delle rilevazioni nel gennaio 2009 e il numero di case vendute è aumentato di oltre il 12% rispetto al periodo precedente. Il saldo positivo tra le risposte che segnalano l’ aumento o la diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è salito a 17,2 punti percentuali, interrompendo il progressivo calo registrato dall’ avvio del sondaggio.

Permane la divergenza tra i prezzi di offerta e di domanda; tra le cause di cessazione dell’ incarico a vendere, il 64,2% degli agenti indica che la motivazione principale è rappresentata dall’ assenza di proposte di acquisto, a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (63,2% alla fine del 2009); inoltre, sono di nuovo aumentate le percentuali di coloro che segnalano un ritiro dell’ incarico dovuto ad attese di prezzi più favorevoli o a proposte di acquisto a prezzi troppo bassi per il venditore. Nel primo trimestre del 2010 il margine di riduzione del prezzo di vendita è leggermente diminuito (11,7%, contro 12,1% rilevato nell’ inchiesta svolta in gennaio).

I tempi che intercorrono tra il conferimento dell’ incarico e la vendita effettiva si sono lievemente ridotti (6,4 mesi rispetto ai 7 della precedente rilevazione), risultando più contenuti nei centri di maggiori dimensioni; la quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è diminuita a circa il 66% (70% nella rilevazione precedente); il rapporto tra il prestito erogato e il valore dell’ immobile si è stabilizzato intorno al 71% e migliorano le opinioni degli operatori sulle condizioni del mercato di riferimento. Un maggiore ottimismo si riscontra nei centri di maggiori dimensioni ed è in deciso aumento l’ incidenza delle attese di stazionarietà della situazione generale del mercato immobiliare a breve termine, rispetto all’ inchiesta precedente (al 65,2 %, dal 59,5%).

L’ Istat diffonde i dati, relativi al quarto trimestre 2009, delle convenzioni contenute negli atti notarili inerenti sia la compravendita di unità immobiliari, suddivise in immobili ad uso residenziale (abitazione e accessori) e immobili per lo svolgimento di attività economiche, sia la stipula di mutui, distinti in mutui senza costituzione di ipoteca immobiliare e con costituzione di ipoteca immobiliare.

Nel quarto trimestre 2009, a livello nazionale, le convenzioni relative a compravendite di unità immobiliari sono pari a 238.977, in calo del 3,6% rispetto allo stesso periodo dell’ anno precedente. Considerando la tipologia di utilizzo, anche nel quarto trimestre sono le compravendite di immobili ad uso economico a registrare la flessione maggiore (-8,7%), mentre le compravendite di immobili ad uso residenziale si riducono del 3,2%. Il calo osservato è, comunque, notevolmente inferiore per entrambe le tipologie di compravendite, rispetto a quello dei tre trimestri precedenti.

Nel quarto trimestre 2009 le compravendite di unità immobiliari in totale si riducono in misura significativa nel Nord-Ovest e nel Nord-Est (rispettivamente -7% e -4,9%), meno nel Centro e nel Sud (rispettivamente -1% e -0,9%) e soltanto le Isole registrano una variazione tendenziale positiva con un aumento del 2%. Considerando l’ intero anno 2009 si sono registrate complessivamente 822.436 compravendite di unità immobiliari, il 10% in meno rispetto al 2008; in particolare, le compravendite riguardanti immobili ad uso residenziale (762.203) sono diminuite del 9,6%, mentre quelle concernenti unità immobiliari adibite ad uso economico (53.093) si sono ridotte del 14,7%. Nello stesso anno sono stati stipulati complessivamente 758.679 mutui (310.535 non garantiti da ipoteca immobiliare e 448.144 con costituzione di ipoteca immobiliare), con un calo del 2,7% rispetto all’ anno precedente.

Dai dati resi noti dall’ Agenzia del Territorio nel corso del 2009 sono state scambiate 66.020 unità immobiliari ad uso non residenziale (uffici, negozi, capannoni, istituti di credito, alberghi ed edifici commerciali), con un calo medio del 15,6% rispetto al numero delle compravendite 2008 e con il massimo della flessione per le regioni del Nord Ovest (-19,3%). Il valore di scambio (stima) di negozi, uffici e capannoni, è pari a 19,7 miliardi di euro nel 2009, in calo del 22% rispetto al 2008. Un ufficio vale mediamente 265.000 euro, un negozio 237.000 euro, mentre un capannone arriva a 631.000 euro (valori stimati).

In particolare, per quanto riguarda il numero delle transazioni di negozi nel 2009 è stato di 1.665 unità a Roma, 1.487 a Milano (che registra anche la miglior dinamica di mercato rispetto allo stock); si difende Torino con 717 unità scambiate ma scendono le quotazioni dei negozi a Genova (-11,5%), Bologna (-7%), Roma (-4,3%), Verona (-3,1%); registrano, invece, un rialzo Venezia (+6%), Bari (+5,3%), Catania (+4,9%), Milano e Napoli intorno al +4,5%. La quotazione media più alta per i negozi si ha nelle città di Roma e Venezia con più di 4.400 euro mq; il primato degli uffici compravenduti per il 2009 spetta alla città di Milano con 966 unità scambiate; segue Roma con 833 unità; in coda c’è Catania, con 52 transazioni. Le quotazioni degli uffici nel 2009 registrano un’ ulteriore discesa a Bologna (-4% sul 2008), scendono anche Verona (-3,2%), Catania (-2,5%) e Roma (-2,3%). In tutte le altre maggiori città le quotazioni degli uffici sono più o meno stabili; in controtendenza Torino dove le quotazioni crescono del 3%.

Secondo Tecnocasa nel secondo semestre del 2009 a livello nazionale si evidenzia un calo delle quotazioni dell’ 1,2% per i box e dell’ 1,7 % per i posti auto. Nelle grandi città le performance sono state migliori con una contrazione per i box dello 0,6% e per i posti auto dell’ 1,7%. I valori più alti si registrano sempre nelle zone centrali dove, comunque, la domanda di box è sempre più alta rispetto all’ offerta. La diminuzione percentuale più sensibile sui box ha interessato la città di Genova con -1,9% e la città di Napoli per i posti auto con -6,5%. Nella maggior parte dei casi chi acquista un box o un posto auto lo fa per uso diretto; più bassa la richiesta per investimento che può offrire a volte rendimenti superiori a quelli delle abitazioni.