Il mercato immobiliare a Milano: facciamo il punto
Per molte agenzie immobiliari che si occupano di residenziale, in particolar modo quelle strutturate in franchising, il mese di luglio è considerato la fine dell’ anno e, pertanto, periodo di bilanci e valutazioni
E allora cerchiamo di capire com’ è andata in questo periodo e gli scenari possibili nei prossimi mesi, limitando l’ analisi al real estate nel capoluogo lombardo, da sempre vero termometro nazionale circa l’ andamento del mercato.
Il centro storico di Milano è equamente diviso fra proprietari privati di singole unità abitative e grandi società (soprattutto bancarie e assicurative, oltre ai fondi immobiliari) che sono titolari di interi stabili e / o di edifici affittati o liberi.
La domanda in quest’ ultimo anno, in particolare modo per le soluzioni di maggior pregio, è rimasta molto vivace, mentre l’ offerta tende a scarseggiare e le soluzioni migliori e / o le nuove costruzioni si vendono piuttosto bene e a prezzi non dissimili all’ anno scorso.
E se i privati, in caso di difficoltà, sono anche disponibili ad abbassare il prezzo, diverso il discorso per quanto concerne i fondi e le banche che non sono interessati a rivedere i prezzi in quanto, qualora abbassassero i listini, registrerebbero una perdita finanziaria di borsa superiore al vantaggio di vendere o tenere l’ immobile vuoto e / o sfitto.
Il mercato immobiliare nelle zone semiperiferiche ed esterne della città, invece, è strettamente legato al mondo bancario e a quello dei contratti di mutuo. In questi ultimi dodici mesi qualcosa si è mosso, la situazione è nettamente migliorata, tuttavia, gli stessi istituti di credito, che qualche anno fa erogavano finanziamenti ad occhi chiusi, sono diventati molto fiscali nell’ analisi della documentazione. Comunque, il mutuo totale oggi è quasi una chimera.
Ne consegue che, in queste zone, la domanda è piuttosto scarsa, mentre l’ offerta è in aumento, con venditori che cercano di realizzare i prezzi degli anni scorsi e con acquirenti che puntano all’ affare. In questo scenario, diventa sempre più determinante il ruolo dei mediatori che devono saper spiegare alle parti come il mercato si stia evolvendo, cercando di trovare un punto di incontro fra domanda e offerta.
Quanto agli scenari futuri, si prevede un miglioramento nei prossimi mesi del mercato dei mutui e, pertanto, a cascata, anche del numero di compravendite.
Il mercato delle nuove costruzioni, nel capoluogo lombardo, risente, invece, delle difficoltà di accesso al credito (impietosi i dati diffusi in questi giorni dall’ Associazione Nazionale Costruttori Edili e / o le proiezioni per il secondo semestre 2010), oltre che di recenti novità legislative e / o procedurali.
In particolar modo, oltre all’ annosa questione riguardante il nuovo Piano di Governo del Territorio (PGT), è da evidenziare anche il tema concernente il discorso delle certificazioni degli edifici. In questo scenario, infatti, indipendentemente dalla zona, gli acquirenti cercano di acquistare solamente un edificio in Classe A o, al massimo, in Classe B. Infatti, chi compra casa è sempre più consapevole circa i vantaggi di avere una classificazione energetica migliore.
A proposito di nuove costruzioni, invece, un discorso a parte meritano due importanti iniziative immobiliari che, negli anni scorsi sono state portate avanti con grande enfasi, ma che invece, alla prova dei fatti, sembrano destinate ad una fine ingloriosa: Santa Giulia a Rogoredo e la Biblioteca Europea nell’ ex scalo di Porta Romana.
Quanto all’ area ex Redaelli è stato creato addirittura un forum di residenti, acquirenti in buona fede, i quali, on line, manifestano il proprio disagio quotidiano trovandosi a convivere con un cantiere a cielo aperto (dopo la vendita agli arabi dell’ Ex area Falck, andata a buon fine poche settimane fa, si vocifera che anche l’ area di Santa Giulia, facente capo alla medesima proprietà originaria, finirà sul mercato, anche se non sarà facile trovare un potenziale acquirente).
Diverso il discorso della Biblioteca Europea, il cui progetto è in bilico a causa dei mancati finanziamenti provenienti da Roma e figli della crisi economica in corso. A tale proposito, l’ Assessore Urbanistica Carlo Masseroli ha dichiarato: ”Una decisione definitiva verrà presa nelle prossime settimane, fermo restando che, se non si dovesse fare più la Biblioteca Europea, l’ area verrebbe comunque utilizzata per un’ opera di forte interesse pubblico sovralocale”.
Kevin John Carones – Anna Sara Balloni
