Scenari immobiliari: i fondi immobiliari in Italia e all’ estero
Con lo slogan ”È finito il primo tempo per i fondi immobiliari” è stato presentato a Milano dall’ Istituto di Ricerca indipendente Scenari Immobiliari il Rapporto 2010 sui fondi immobiliari in Italia e all’ estero
L’ evento ha visto la massiccia presenza e partecipazione di esperti e operatori del settore immobiliare. La relazione è stata curata dal Presidente Scenari Immobiliari Mario Breglia e dai collaboratori Paola Gianasso e Gottardo Casadei.
Il punto di partenza è la crisi economica internazionale che si è fatta sentire in tutto il mondo, soprattutto nel primo semestre 2009. A tale proposito, l’ industria dei fondi immobiliari va applaudita per come ha saputo reagire positivamente alle difficoltà, eventualmente anche approfittando del calo complessivo dei valori immobiliari. Per il 2010 le previsioni restano positive, anche a grazie a una fisiologica risalita delle quotazioni (l’ andamento del primo quadrimestre 2010 confermerebbe questa tendenza).
A livello europeo il patrimonio complessivo dei fondi tedeschi si attesta a 108,6 miliardi di euro, distanziando, in questa speciale classifica l’ Olanda che ha subito, fra il 2008 e il 2009 un forte ridimensionamento a livello di fondi, mentre, sul gradino più basso del podio, si piazza l’ Italia che ha superato di poco la Gran Bretagna.
Quanto al rendimento medio del settore (Roe) la percentuale si attesta al 2,4%, con una differenza significativa fra i vari stati, con la Francia che garantisce un rendimento più elevato (6,2%) e con paesi come la Spagna che, al contrario, paga la forte crisi del mercato immobiliare locale.
Per quanto concerne invece la tipologia di investimento (Asset Location) gli uffici vengono preferiti, in quanto, in momenti di crisi i fondi preferiscono puntare sulla qualità (classe A degli edifici e posizioni top delle città), mentre il settore commerciale paga e sconta la crisi dei consumi. Da registrare, inoltre, un aumento del comparto dei centri integrati, ovvero quelle soluzioni miste che prevedono una parte uffici, una parte commerciale, oltre a una percentuale di residenziale.
Quanto ai fondi immobiliari italiani la consapevolezza degli operatori è che, dopo un primo tempo, durato ben dieci anni, durante i quali è stata raggiunta una serie di risultati importanti e brillanti, nell’ immediato futuro dovrà essere affrontata una serie di problematiche di un settore cresciuto troppo rapidamente, quali, la necessità di un rafforzamento manageriale e patrimoniale, il tema della governance, quello delle valutazioni e la gestione del rischio.
In questo scenario, fra le minacce del settore sottolineiamo la ”manovra di Primavera’‘, una penalizzazione fiscale che sicuramente porrà delle barriere alla crescita del comparto, in particolare modo a quella degli investitori esteri.
In Italia, invece, i fondi immobiliari sono passati dai 29 del 2004 ai 270 del 2009 (la previsione del 2010 prevede un ulteriore incremento), quanto al valore del patrimonio netto (Nav) nel 2009 ha raggiunto i 31,2 miliardi di euro, con prospettive di crescita ulteriore nel 2010. Quanto alla performance dei fondi retail (Roe) la percentuale nostrana relativa al 2009 è dell’ 1,3%, dato condizionato da un campione di fondi riservati.
Il 2010, dunque, è l’ anno dell’ inizio del secondo tempo della partita, un secondo tempo che è cominciato in salita con una legge non certo favorevole all’ industria dei fondi immobiliari, una ripresa del gioco che dovrà necessariamente fare i conti con una disponibilità finanziaria minore e con alcune questioni essenziali sopra menzionate.
Se l’ industria dei fondi sarà in grado, nei prossimi anni, di offrire ai risparmiatori un prodotto certificato e anticiclico, di aiutare a valorizzare i patrimoni pubblici e di incentivare gli investimenti esteri di medio e lungo periodo, a scapito di quelli ”mordi e fuggi”, le prospettive future saranno rosee e ci sarà una ricaduta positiva su tutto il quadro economico italiano.
Un grosso in bocca al lupo, pertanto, a tutti gli operatori dell’ industria dei fondi immobiliari, con la speranza che riescano ad affrontare al meglio le sfide del futuro, evidenziate in maniera eccellente dal Rapporto di Scenari Immobiliari, contribuendo, in tal modo, a fare ripartire il mercato immobiliare nostrano.
a cura di Kevin John Carones e Anna Sara Balloni
