Speciale grandi città. Il mercato immobiliare di Verona
L’ Ufficio Studi Tecnocasa ha analizzato il mercato immobiliare della città di Verona, le cui quotazioni nel corso del secondo semestre del 2009 sono diminuite del’ 1,4%. L’ anno si chiude complessivamente con una contrazione del 3,7%
I quartieri del Centro, San Zeno, Val Verde e Cittadella, hanno registrato stabilità dei prezzi nella seconda parte dell’ anno. Il mercato si è rivelato più dinamico, i potenziali acquirenti hanno ripreso fiducia e si sono realizzati acquisti da parte di investitori e di famiglie che hanno lasciato una precedente situazione d’ affitto oppure hanno migliorato la loro condizione abitativa.
I primi si sono orientati per lo più sui bilocali che hanno poi messo a reddito affittando ai lavoratori fuori sede presenti nella zona. Le famiglie invece hanno ricercato tagli più grandi orientandosi verso i trilocali e i quattro locali. I tre quartieri diversi tra loro, offrono soluzioni abitative in grado di soddisfare diverse esigenze, tra cui anche la presenza di posto auto nelle soluzioni degli anni ’60.
San Zeno, registrando prezzi più contenuti, attira soprattutto coloro che hanno un budget più ridimensionato. In questa zona si possono acquistare immobili di tipo popolare, ex Ater, oppure soluzioni d’ epoca. Il prezzo dell’ usato oscilla tra 1500 e 2000 euro al mq. Soluzioni d’ epoca e tipologie degli anni ’60 sono disponibili invece a Cittadella zona più centrale, caratterizzata da soluzioni d’ epoca e da tipologie degli anni ’60. Per l’ acquisto di un appartamento medio usato si spendono 2100 euro al mq. Il mercato delle locazioni è rimasto abbastanza stabile e registra una domanda alimentata da famiglie e da giovani coppie.
Nella macroarea di Borgo Trento i prezzi degli immobili sono diminuiti del 2,4%. Tra i quartieri che hanno subito la contrazione maggiore si segnala Cesiolo (-8,3%). In discesa ancora i prezzi dei quartieri di Ponte Crencano e Quinzano. La riduzione dei prezzi a Cesiolo è stata in parte determinata dalla vetustà delle abitazioni presenti. Si tratta infatti di soluzioni costruite nella prima metà degli anni ’50, spesso senza box e privi di ascensore, a volte di sfoghi esterni e con finiture di media qualità.
In aumento dell’ 1,5% i prezzi delle abitazioni nella macroarea di Borgo Roma – Golosine in seguito al lieve aumento registratosi nel quartiere di Golosine. Nella seconda parte dell’ anno a Golosine, quartiere semicentrale della città, si è registrata una ripresa della domanda di abitazioni, indirizzata su tagli intorno a 70 – 80 mq. Infatti il target medio della zona è rappresentato per lo più da famiglie. L’ aumento delle quotazioni si è avuto sulle tipologie medio – usate; questo perché la zona non presenta nuove costruzioni, infatti le ultime risalgono alla prima metà degli anni ’80.
A questo si aggiunge la bassa presenza di tipologie signorili. La conseguenza è stata che, chi cercava tipologie nuove o signorili, alla fine si è dovuto orientare sulle tipologie medio usate facendone lievitare le quotazioni. Quasi sempre gli immobili necessitano di interventi di ristrutturazione, dal momento che la zona si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’80. Le tipologie usate costano da 1000 a 1600 euro al mq.
In futuro potrebbero esserci delle nuove costruzioni in seguito ai lavori, ora in corso per la riqualificazione nella zona Fiera dell’ ex Mercato Ortofrutticolo e dei Magazzini Generali, per una superficie territoriale complessiva pari a quasi 30 ettari di area urbana, dislocata a meno di un chilometro dalle mura magistrali del Centro storico. Sorgeranno abitazioni (un mix di edilizia privata e convenzionata), un Polo Finanziario (destinazione direzionale), un Polo Culturale (servizi ed attrezzature di tipo didattico, artistico e mussale) e un Parco Urbano (aree di verde pubblico di 5,5 ettari con una piscina e strutture sportive).
Infine si segnala la macroarea di Borgo Venezia (-1,7%) dove si registrano performance diverse nei quartieri di Musicisti (che vede una contrazione del 7,1%) ed un incremento in S. Michele Extra (+5.9%). In quest’ ultimo quartiere sono iniziati i lavori per la costruzione di centinaia di appartamenti. Per cui chi ha acquistato il nuovo ha dovuto vendere il proprio immobile usato a prezzi più elevati.
In questa seconda parte del 2009 hanno comprato anche investitori perché la zona offre la possibilità di trovare dei bilocali che si adattano per questo tipo di acquisto. Non lontano sorge il quartiere di Madonna di Campagna che però si differenzia per un’ offerta più vetusta, risalente agli anni ’50, con appartamenti inserti in piccoli contesti condominiali e soluzioni indipendenti con un piccolo spazio verde. In entrambi i quartieri la domanda si è orientata soprattutto sui quattro locali, spesso da ristrutturare per contenere i costi.
Nel quartiere Musicisti si registra una contrazione delle quotazioni sulle tipologie usate (-7,1%), soprattutto se da ristrutturare; hanno tenuto invece quelle già ristrutturate o comunque in buono stato di conservazione. Apprezzate le soluzioni situate in contesti condominiali bene tenuti. Non si sono riscontrate difficoltà per le soluzioni a prezzi superiori a 200 – 300 mila euro che interessano un target di acquirenti che non ha difficoltà ad ottenere un mutuo integrativo di un capitale già a disposizione. La zona offre soprattutto tagli grandi, a partire dal trilocale.
Musicisti è la zona che raccoglie la maggioranza delle richieste, perché offre tipologie di più recente costruzione, è più vicina ai servizi e abbastanza verde. Per un buon usato si spendono intorno a 1800 euro al mq mentre per le tipologie nuove si arriva a 2500 euro al mq. Mercato più prestigioso quello di Biondella dove ci sono esclusivamente soluzioni indipendenti degli anni ’60 – ’70 e soluzioni bifamiliari, quasi sempre da ristrutturare. E’ una zona meno servita apprezzata da chi cerca l’ indipendenza, la casa con giardino e la tranquillità. Per una soluzione ristrutturata nella zona si possono toccare anche 2600 euro al mq.
È in aumento la domanda per le frazioni collinari limitrofe (ad es. San Felice, S. Maria di Intelvi), dove è possibile trovare soluzioni indipendenti e rustici che sono interessanti per un target medio alto. Per una soluzione ristrutturata si spendono intorno a 2500 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di bilocali, a cui però non corrisponde altrettanta offerta. Il canone di locazione medio si aggira intorno a 450 euro al mese.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
