Speciale grandi città. Mercato immobiliare Bari
Dall’ indagine Tecnocasa una panoramica del mercato immobiliare del capoluogo pugliese nel corso del secondo semestre del 2009
Stabili i prezzi delle abitazioni nel centro della città. Nei quartieri di Murat e Borgo Antico nel corso del 2009 le compravendite sono diminuite, in particolare nel Borgo Antico dove gli acquirenti spesso ricorrono al mutuo. Nel corso del 2009, in entrambi i quartieri, i potenziali acquirenti rimandavano l’ acquisto in attesa di una sensibile riduzione dei prezzi, tuttavia da Gennaio 2010 la consapevolezza che i prezzi si siano ormai stabilizzati ha determinato una ripresa della domanda.
Nel Borgo Antico si registrano soprattutto acquisti da parte di chi non ha un’ elevata disponibilità di spesa, in particolare coppie giovani alla ricerca di bilocali su cui investire cifre medie di 120-125 mila euro. Nel Borgo Antico le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni che si affacciano sul porto (via Venezia, piazza S. Pietro) e che, ristrutturate e con vista mare, possono toccare anche 5000 euro al mq. Tra le zone che hanno registrato una contrazione dei prezzi c’ è quella dove si concentra la ”movida” barese (piazza Mercantile, via del Ferrarese, via Venezia) dove oggi difficilmente si vende a più di 4000 euro al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una minore disponibilità di spesa da parte dei potenziali inquilini che sono diventati anche più esigenti e preferiscono le soluzioni arredate, soprattutto se decidono di stipulare contratti di tipo transitorio. Sempre presenti gli investitori che in genere destinano all’ investimento una cifra media di 100 mila euro.
Nel secondo semestre del 2009 non si sono registrate variazioni di prezzo nell’ area che si sviluppa intorno a piazza Garibaldi e a via Manzoni, a ridosso del cuore storico di Bari. Si segnala comunque una maggiore fiducia da parte degli acquirenti, più ottimisti rispetto passato. In questa area acquistano prevalentemente persone dal reddito medio. Gli acquirenti in genere sono famiglie, single ed investitori. Chi compra per investimento preferisce piccoli tagli, bilocali dal valore di 100 mila euro, mentre le famiglie prediligono i trilocali, con una spesa media di 150 – 160 mila euro.
Si registrano inoltre numerose richieste da parte di persone provenienti dall’ hinterland, che decidono di spostarsi in questa zona più centrale perchè dotata di maggiori servizi con la presenza del Policlinico e dell’ Università. L’ offerta abitativa del quartiere vede una prevalenza di soluzioni degli anni ’70 realizzate in cemento armato e valutate attualmente tra 2000 e 2200 euro al mq in buone condizioni. Prezzi più contenuti si registrano per le soluzioni costruite in tufo negli anni ’30 e ’40, valutate circa 1500 euro al mq.
Prezzi più elevati si registrano per le abitazioni signorili ristrutturate che si affacciano su piazza Garibaldi e che possono toccare punte di 3800 euro al mq. Buona anche la richiesta di immobili in locazione, soprattutto da parte di single. Il contratto maggiormente utilizzato è quello transitorio. Per quanto riguarda i contratti a canone libero si registrano cifre comprese tra 400 e 700 euro al mese per l’ affitto di bilocali e trilocali.
La macroarea che ha segnalato la contrazione più sensibile dei prezzi è stata quella dell’ Aeroporto con una contrazione del 6,9%, in seguito alle dinamiche di mercato che hanno interessato i quartieri di Santo Spirito e di Palese, le cui quotazioni hanno segnalato un ribasso. La motivazione è legata fondamentalmente alla difficoltà di accesso al credito dal momento che il target della zona ha redditi medio – bassi. Infatti negli anni scorsi le quotazioni erano salite proprio perché in queste zone avevano acquistato coloro che non riuscivano ad accedere ai prezzi troppo alti delle zone più centrali.
Oggi invece si riscontrano budget medi più contenuti (180 mila euro per un trilocale da 90 mq) e tempi di vendita in aumento fino a 6 – 7 mesi. Inoltre, negli anni scorsi, il mercato delle nuove costruzioni era stato molto fervido ma oggi molti appartamenti risultano ancora non collocati sul mercato. Le quotazioni del nuovo sono di circa 2500 euro al mq. Nella seconda parte del 2009 la ricerca ha visto protagoniste famiglie di mezza età che avevano già una parte del capitale a disposizione o che hanno realizzato una contestuale vendita. Si sono preferite le abitazioni già in buono stato e che non necessitavano di interventi di riqualificazione. Il taglio più richiesto è il trilocale.
Stabili le quotazioni della macroarea di Lungomare Perotti – Polivalente e di Policlinico – San Pasquale. Nel quartiere San Pasquale, nella seconda parte del 2009, non si sono registrate particolari variazioni al ribasso dei prezzi immobiliari. Il secondo semestre ha segnalato comunque un allungamento delle tempistiche medie di vendita (4 – 6 mesi), anche a causa di iter più lunghi ed una maggiore selezione da parte delle banche per la richiesta e l’ ottenimento del mutuo. Gli acquisti si concentrano prevalentemente sulla prima casa e spesso si tratta di permute volte al miglioramento della qualità abitativa. Non mancano comunque acquisti per investimento, anche grazie alla presenza del Campus Universitario che alimenta la richiesta di immobili in affitto da parte di studenti.
Chi acquista la prima casa si orienta su trilocali e quattro locali mentre gli investitori preferiscono tagli più piccoli che non superino il valore complessivo di 150 mila euro. Il quartiere San Pasquale si sviluppa a ridosso del Centro della città. La parte più bassa è caratterizzata da un’ edilizia più datata e risalente agli anni ’50 e ’60. Si tratta della zona più richiesta del quartiere, grazie alla presenza di servizi (scuole, università, stazione ferroviaria, parcheggi) e di prezzi non elevati. Ci sono palazzine non troppo alte, alcune volte prive di ascensore, dove si possono acquistare appartamenti da ristrutturare a 1700 euro al mq. Più residenziale l’ area che si sviluppa nei pressi del ”Parco 2 Giugno”, dove ci sono condomini nati tra la fine degli anni ’60 ed i primi anni ’70, spesso dotati di giardino e posti auto. Per l’ acquisto di un appartamento da ristrutturare, si spendono anche 2800 – 3000 euro al mq.
Quanto ai nuovi interventi che interesseranno il territorio, nei prossimi anni si prevede un buono sviluppo per l’ area dell’ ex Caserma Rossani grazie alla probabile realizzazione di nuove strutture come uffici distaccati del Comune di Bari, aree verdi e parcheggi. Da segnalare infine il completamento nel 2009 dell’ unica pista ciclabile a Bari, che collega il Parco 2 Giugno con il centro della città.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
