Speciale grandi città. Il mercato immobiliare a Napoli
Nel corso del 2009 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 6,1%; nel secondo semestre la diminuzione è stata del 2,3%. Nel centro di Napoli si registrano quotazioni stabili
Positivo l’ andamento del mercato immobiliare della zona di Porta Capuana – Arenaccia dove, in particolare, hanno ben tenuto i piccoli tagli (monolocali e bilocali) acquistati sia da investitori che da coppie giovani. Un monolocale in zona costa mediamente 40-50 mila euro e si può affittare intorno a 400 euro al mese.
Nelle zone di Forcella e della Stazione acquistano prevalentemente persone che hanno sempre vissuto nel quartiere o che comunque conoscono bene la zona. Le abitazioni sono prevalentemente popolari, risalenti alla fine del 1800 e comunque anteriori al 1967. Gli immobili più prestigiosi si concentrano nel quartiere di Arenaccia dove prevalgono le soluzioni in cemento armato e dove, a breve, sorgerà un centro commerciale. La zona presenta il vantaggio di essere ben collegata alla tangenziale e servita da numerose attività commerciali. Le quotazioni di una tipologia usata ad Arenaccia oscillano da 2200 a 2500 euro al mq.
Nella zona del centro intorno al Duomo le quotazioni degli immobili sono al ribasso. Infatti i proprietari hanno ancora aspettative elevate mentre i potenziali acquirenti hanno notevolmente ridotto la disponibilità di spesa in particolare coloro che ricorrono al mutuo. Si registrano acquisti di immobili ad uso investimento; infatti in zona sono concentrate numerose facoltà universitarie e di conseguenza ci sono genitori di studenti che acquistano l’ immobile per il figlio, ma anche investitori che acquistano per affittarli.
Un taglio di 40 mq si può acquistare a 90 mila euro e si può affittare a 400 euro al mese. Tra le strade principali ci sono via Duomo, corso Umberto I, via Benedetto Croce e piazza del Gesù dove si concentrano stabili d’ epoca costruiti tra il 1500 ed il 1600. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4000 euro al mq. Nella zona di via Tribunali, piazza Dante, nel cuore storico della città, i prezzi scendono a 3000 euro al mq.
La macroarea che ha segnalato la diminuzione più sensibile è stata quella del Centro Direzionale che ha interessato in particolare i quartieri di Ponticelli e di Poggioreale. In quest’ ultimo quartiere la motivazione è da ricercarsi nel fatto che ad acquistare in zona sono prevalentemente persone con redditi medio – bassi che ricorrono al mutuo per finanziare l’ acquisto. Si è registrato un calo anche sulle tipologie di qualità migliore dal momento che non rientrano nel budget medio dei potenziali acquirenti della zona e che esprimono ormai una disponibilità di spesa intorno a 150 – 180 mila euro. Acquistando soprattutto famiglie il taglio più richiesto è il trilocale. Si nota una maggiore attenzione allo stato di conservazione del condominio.
È del 2,1% la diminuzione dei prezzi nella macroaerea di Posillipo – Chiaia e del 2,8% quella di di Vomero – Arenella. Nella prima si registra un lieve ribasso delle quotazioni nella zona delimitata da via Petrarca e da via Orazio. In particolare si è registrato un calo delle quotazioni sul segmento degli immobili acquistati per uso investimento.
La sensazione è che coloro che potrebbero acquistare, avendo anche il capitale per poterlo fare, siano in una situazione di stand – by: molti infatti sono titolari di aziende o liberi professionisti che al momento preferiscono rimandare l’ acquisto dell’ abitazione come investimento per lasciare il capitale liquido e fronteggiare eventuali difficoltà legate all’ attività professionale. Infatti in questa seconda parte dell’ anno hanno comprato soprattutto coloro che hanno avuto necessità dell’ abitazione.
Non si sono avute flessioni per le tipologie di prestigio situate a Posillipo, in particolare per le soluzioni indipendenti con accesso al mare e dal valore superiore al milione di euro o per gli appartamenti inseriti nei parchi condominiali di prestigio che caratterizzano la zona e dotati di campi da tennis, piscina e servizio di vigilanza.
Le quotazioni per una tipologia usata ed in buone condizioni sono valutate intorno a 8000 euro al mq. Hanno mantenuto quotazioni invariate anche gli immobili degli anni ’20 situati in via Posillipo. La diminuzione delle quotazioni, per quanto contenuta, si è registrata maggiormente sugli appartamenti meno signorili situati in via Caravaggio, via Manzoni, via Catullo e limitrofe dove ci sono soluzioni degli anni ’60. Sono in fase di ultimazione i lavori per la riqualificazione delle facciate degli immobili previsti dal progetto Sirena ed avviati anni fa.
In diminuzione dell’ 1,5% le abitazioni situate nella macroarea di Flegrea – Fuorigrotta, in particolare nel quartiere di Fuorigrotta – Stadio. La zona infatti offre soprattutto soluzioni in edilizia popolare (Iacp, Inail), costruite negli anni ’50 e che interessa un target di acquirenti che non dispone di un capitale iniziale a disposizione, ricorre al mutuo ed ha redditi medio – bassi.
Tra le categorie che ne hanno maggiormente risentito ci sono le giovani coppie. Queste ultime infatti si sono indirizzate o verso il mercato degli affitti, quando impossibilitate ad ottenere il mutuo oppure hanno acquistato nel Rione Lauro o in zone molto popolari dove per un taglio di 50 mq in discrete condizioni si spendono intorno a 150 mila euro. La presenza di prezzi più contenuti ha determinato anche una buona domanda per investimento, indirizzatasi verso i bilocali su cui investire cifre medie di 150 – 160 mila euro e che sono poi affittati a cifre medie di 600 euro al mese.
Soluzioni di qualità media e con prezzi leggermente superiori sono disponibili su via Lepanto e via Marino dove si possono toccare quotazioni intorno a 3200 – 3500 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda e locazioni stabili dopo un periodo in cui l’aumento della richiesta aveva fatto salire i valori dei canoni di locazione.
Tra i progetti in corso sul territorio di Napoli ci sono quelli per il Porto Turistico di Bagnoli, dove saranno creati 350 posti barca, la riqualificazione del litorale di San Giovanni a Teduccio ed il recupero dell’ ex area Breglia a Ponticelli.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
