Speciale grandi città. Mercato immobiliare Genova
Nel secondo semestre del 2009 le quotazioni delle abitazioni di Genova sono diminuite dello 0,6% e questo ha determinato per l’ intero anno una discesa dei prezzi del 3,7%
In tutte le macroaree della città si sono segnalate diminuzioni dei prezzi, ad eccezione della macroarea di Pegli – Sestri dove si segnala un lieve aumento dell’ 1,9%, con comportamenti diversi tra i quartieri. Si segnala infatti un incremento delle quotazioni per le abitazioni di Cornigliano legato però più che altro ad un diverso comportamento del mercato immobiliare nel corso dei due semestri dell’ anno. Infatti la zona ha una parte bassa e una alta che volge verso le zone collinari.
Nel secondo semestre dell’ anno sono state proprio queste ultime a segnalare una movimentazione più dinamica, al contrario della prima parte dell’ anno dove invece si erano realizzate molte più compravendite nella parte più bassa. Nei mesi precedenti, infatti, il mercato era stato movimentato soprattutto da acquisti realizzati da immigrati e realizzati nella parte bassa della città dove ci sono soprattutto tipologie di tipo popolare, case di pescatori, costruite alla fine del 1800 ed inizi del 1900.
In questo semestre hanno acquistato per lo più famiglie italiane, che hanno preferito le zone alte e che si sono orientate su tagli come tre – quattro locali e che quasi sempre hanno realizzato una vendita contestuale. Per un buon usato si spendono cifre medie di 1600 – 1800 euro al mq. La zona è interessata ai lavori per lo smantellamento di una raffineria che porterà alla creazioni di aree verdi e altri servizi. Buona la tenuta anche per il mercato delle locazioni che vede una buona domanda da parte di giovani coppie e immigrati.
Diminuiscono ancora le quotazioni delle abitazioni nel quartiere di Prà che, avendo un target di potenziali acquirenti che spesso ricorrono al mutuo per finanziare l’ acquisto dell’ immobile, ha subito le conseguenza della stretta creditizia in atto. Le maggiori difficoltà si registrano per le tipologie dal valore superiore a 200 mila euro. Infatti la disponibilità di spesa della zona oscilla da 100 a 180 mila euro.
L’ offerta immobiliare del quartiere è di tipo popolare con un centro storico della fine del 1800 ed inizi del 1900 caratterizzato da case tipiche di pescatori che, presentandosi spesso prive di ascensore, sono oggetto di acquisto per lo più da parte di giovani. Le quotazioni medie sono di 1800 – 2000 euro al mq. Intorno al nucleo storico ci sono poi soluzioni degli anni ’60 con quotazioni simili.
Meno ambite le abitazioni situate sulle alture del quartiere meno facili da raggiungere e meno servite delle zone centrali. Tra chi ha venduto le motivazioni principali sono state la necessità di cambiare casa e l’ impossibilità di pagare il mutuo. Si prevedono dei lavori per il miglioramento della viabilità, per la creazione di un centro commerciale e per lo spostamento della linea ferroviaria verso il mare.
Diminuiscono i prezzi nel quartiere di Voltri soprattutto per la maggiore difficoltà di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ciò nonostante però si è registrata una ripresa del mercato immobiliare della zona alimentata da quelle famiglie che, avendo capitale da parte, hanno deciso di acquistare o una seconda casa da affittare oppure hanno pensato di migliorare la propria abitazione.
La macroarea che ha subito la contrazione dei prezzi più sensibile è stata quella di Sampierdarena dove si registra una calo soprattutto nel quartiere di Oregina. La maggior parte degli acquirenti della zona acquista ricorrendo al finanziamento e di conseguenza la minore disponibilità di spesa, unita al fatto che i prezzi erano cresciuti negli anni addietro, ha contribuito a ridimensionare le quotazioni della zona.
La tipologia più richiesta si aggira intorno a 50 – 55 mq, per i quali i potenziali acquirenti spendono 130 – 140 mila euro. La zona è eterogenea dal punto di vista immobiliare e presenta un’ area collinare, con soluzioni di qualità superiore, panoramiche, dotate di parcheggio, costruite negli anni ’60 e valutate mediamente intorno a 2400 euro al mq. Le quotazioni scendono a 1900 euro al mq per le abitazioni situate sulla via principale del quartiere, via Napoli. Il quartiere di Sampierdarena ha segnalato stabilità in tutte le sue zone.
In diminuzione dell’ 1,1% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Certosa – Bolzaneto, in cui si segnala l’ andamento al ribasso del quartiere di Rivarolo. Nel quartiere negli anni scorsi il mercato immobiliare era stato movimentato dagli acquisti di immigrati che però adesso hanno difficoltà ad ottenere il mutuo. In questa seconda parte dell’anno hanno acquistato soprattutto famiglie e si nota un ritorno di piccoli investitori (spesso pensionati) che impiegano capitali di 60 – 70 mila euro per acquistare bilocali, che poi in zona si affittano a 350 euro al mese.
La macroarea di Marassi – Nervi ha segnalato una diminuzione dello 0,4%, con comportamenti molto diversi tra i quartieri. Infatti si registra un aumento nei quartieri di S. Eusebio, Gavette e S. Sebastiano. Nella seconda parte del 2009 si è realizzato un numero maggiore di compravendite e i potenziali acquirenti si sono dimostrati più decisi nell’ acquisto.
Si sono compravendute soprattutto abitazioni medio – grandi, acquistate prevalentemente da famiglie e da giovani coppie o come primo acquisto oppure come acquisto migliorativo. S. Sebastiano è la zona più prestigiosa, caratterizzata da case indipendenti costruite negli anni ’60 e che in buone condizioni si valutano a prezzi medi di 2300 euro al mq; S. Eusebio invece è la parte più residenziale, caratterizzata da costruzioni degli anni ’80.
Un aumento delle quotazioni ha interessato anche il quartiere di S. Fruttuoso – V. Torti in seguito alle tipologie compravendute nel semestre. Infatti nella prima parte del 2009 si erano scambiate soprattutto tipologie di qualità inferiore acquistate spesso per uso investimento; nella seconda parte dell’anno invece gli appartamenti scambiati sono stati mediamente di qualità superiore, acquistati per lo più da famiglie e la conseguenza è stato un rialzo delle quotazioni. Infatti nella seconda parte dell’ anno si è notata una maggiore propensione all’ acquisto da parte delle famiglie rispetto ai primi sei mesi del 2009.
Oltre alle famiglie consolidate, hanno acquistato anche giovani coppie, spesso aiutate dai parenti prossimi per il reperimento del capitale. Tra gli acquirenti anche persone non residenti a Genova che acquistano l’ immobile per i figli che studiano medicina; infatti non lontano sorge l’ Ospedale S. Martino. L’ offerta immobiliare è diversa a seconda che ci si trovi nella zona collinare o nel centro della città.
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
