Imposte su cessione di fabbricati strumentali in costruzione
Le cessioni di fabbricati strumentali in costruzione sono soggette ad Iva con aliquota del 20% e alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna
Così ha chiarito l’ Agenzia delle Entrate nella Circolare n.12 / E del 12 marzo 2010. Come noto, l’ art.10, comma 1, n.8 – ter, del D.P.R. 633 / 1972 disciplina il regime Iva delle cessioni di fabbricati strumentali per natura, prevedendo, in via generale, che tali operazioni siano esenti dall’ imposta, ad eccezione di alcune specifiche ipotesi, in presenza delle quali la cessione è soggetta ad Iva (vedi nota). Si chiarisce che si definiscono immobili strumentali per natura quelli che, per le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati diversamente senza trasformazioni radicali (art. 43, comma 2, D.P.R. 917 / 1986. Inoltre, le stesse cessioni sia se imponibili sia esenti da Iva, scontano l’ imposta di registro in misura fissa (pari a 168 euro) e le imposte ipotecaria e catastale pari, complessivamente, al 4%.
Con riferimento al regime Iva delle cessioni immobiliari, l’ Amministrazione finanziaria aveva già precisato che i trasferimenti di fabbricati in corso di costruzione (o di ristrutturazione) devono essere sempre assoggettati ad Iva, sul presupposto che tali immobili sono ancora inseriti nel ciclo produttivo.
Con la citata C.M. n.12 / E / 2010, l’ Agenzia delle Entrate torna ancora sul tema della cessione degli immobili non ultimati, chiarendo, in particolare, il regime applicabile ai trasferimenti di fabbricati strumentali in corso di costruzione, anche ai fini dell’ imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Al riguardo, nel confermare comunque l’ applicazione dell’ Iva in via obbligatoria (con aliquota ordinaria del 20%), l’ Amministrazione precisa ancora che tali cessioni devono essere assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), in virtù del principio di alternatività Iva / Registro (art.40 D.P.R. 131/1986).
Pertanto, le cessioni di fabbricati strumentali in corso di costruzione non devono scontare le imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale, pari, complessivamente, al 4% del valore dichiarato in atto.
NOTA
L’ Iva si applica obbligatoriamente per le cessioni di immobili strumentali, o loro porzioni, effettuate:
– da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro 4 anni dall’ ultimazione dei lavori;
– nei confronti di soggetti passivi d’ imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’ imposta in percentuale ≤ al 25%;
– nei confronti di cessionari che non agiscono nell’ esercizio di impresa, arti o professioni.
Al di fuori di tali ipotesi, l’ Iva è applicabile su opzione espressa del cedente, manifestata nell’ atto di cessione del bene strumentale.
Fonte: Ance
