Casa a Brescia, dal Rapporto Nomisma sul mercato immobiliare
L’ anno che ci si è lasciati alle spalle ha fatto registrare un peggioramento della congiuntura immobiliare, ulteriore rispetto alla flessione iniziata nel corso del 2008
Ma, il clima di fiducia degli operatori del settore per l’ anno in corso non volge più al negativo e alle previsioni di calo si sono sostituite quelle di stabilità che, tradotte in termini di ciclo immobiliare, significa fine del ciclo negativo ed inizio di una fase di stabilità, anche se si tratta di una fase che si colloca sui bassi livelli di mercato registrati lo scorso anno.
L’ offerta di immobili in vendita continua a crescere per abitazioni e negozi, mentre si è stabilizzata l’ offerta di uffici e di capannoni industriali. Indipendentemente dalla tipologia immobiliare considerata, gli operatori segnalano significative quantità di immobili invenduti a fronte di una domanda che si è ulteriormente indebolita.
Compravendite e prezzi hanno risentito della congiuntura negativa e sono calati anche nel corso del 2009. L’ unico segmento che sembra mantenere inalterati i livelli di attività nell’ ultimo anno è quello dei box e garage per il quale gli scambi e i valori si sono stabilizzati sui livelli dichiarati nel 2008.
Sul fronte delle locazioni il quadro sembra essere meno negativo rispetto a quello tracciato per il mercato delle compravendite: la domanda in crescita, per le abitazioni in affitto e stabile, per gli immobili commerciali, ha fatto sì che il numero di contratti stipulati e i livelli dei canoni si siano mantenuti stazionari nell’ anno.
Le difficoltà di incontro tra domanda e offerta si sono tradotte in un ulteriore aumento degli sconti praticati sui prezzi di vendita, ad esclusione delle abitazioni nuove per le quali lo sconto è sceso sotto le due cifre percentuali (8,2%).
In questo segmento di mercato si incontra una domanda che esprime una certa disponibilità di spesa ed una offerta che non è disposta a svendere il proprio prodotto, anche se l’ alternativa è trasferirlo nel magazzino. Una componente di domanda di abitazioni in crescita, nell’ ultimo anno, è quella per investimento (20% del mercato), a fronte di una domanda di acquisto di prima casa in calo.
Se si aggiunge a questa componente quella di sostituzione della propria abitazione (piuttosto rilevante in quanto rappresenta il 32% circa del mercato) si può capire perché i tempi medi di vendita nell’ ultimo anno si sono ridotti invece di aumentare come era prevedibile.
I tempi medi di vendita degli immobili commerciali si sono stabilizzati nell’ ultimo anno, per uffici e negozi, mentre sono cresciuti quelli dei capannoni industriali, il cui mercato risente pesantemente di un eccesso di offerta rispetto ad una domanda in forte calo.
La produzione edilizia di capannoni non si è interrotta in quest’ ultimo anno, nonostante la crisi economica che ha investito le attività produttive, e ciò ha comportato un aumento di immobili inoccupati che, a giudizio dei costruttori, si può quantificare in un capannone ogni quattro.
Le previsioni per il prossimo anno sono improntate alla stabilità per quanto attiene valori e contratti, con possibile crescite nei volumi transati nel settore residenziale.
