Primo Rapporto Nomisma 2010 sul mercato immobiliare
È stato presentato a Bologna dall’ Istituto di Ricerca Nomisma il Primo Rapporto 2010 sul mercato immobiliare 2010. Lo studio ha evidenziato come, nel corso del 2009, i prezzi siano scesi in maniera differente a seconda della città
Nel dettaglio, infatti, nelle tredici grandi realtà urbane il calo è stato del 4,1%, mentre la percentuale diventa del 3,7% se si prendono in considerazione le città medie e dello 0,7% se viene conteggiato il dato complessivo, a conferma che nei comuni più piccoli i prezzi sono molto più stabili (fonte Agenzia del Territorio).
Qualora, invece, si allarghi l’ indagine a USA, UK (oltre all’ Italia), si osserva come la crisi sia iniziata in momenti differenti (fine 2006 nel paese a stelle e strisce, fine 2007 nel Regno Unito e solamente nella seconda metà del 2008 nel Bel Paese, dove, peraltro, il calo è stato molto più contenuto) e abbia fasi diverse di ripresa, con gli Stati Uniti e il Regno Unito dove si è già registrata la fase di risalita, mentre, con l’ Italia dove l’ inversione di tendenza è prevista solo a partire dal 2011.
In questo scenario nostrano, tuttavia, occorre fare una eccezione per gli immobili di qualità, siano essi residenze in stabili ”energy saving”, ovvero, con standard energetici elevati, piuttosto che immobili di lusso in centri storici o in località turistiche top. E se la qualità paga nel mondo del real estate, discorso diametralmente opposto occorre fare sulla quantità che è scesa con numeri impietosi negli ultimi dodici mesi (18,1% del valore delle compravendite, valore che determina un calo, in termini occupazionali, di 200.000 unità in termini di lavoro), dopo che, già fra il 2008 e il 2009, il calo era stato del 13,7%.
Secondo il Rapporto Nomisma, inoltre, la crisi macroeconomica ha determinato anche un calo degli affitti, oltre a un allargamento della forbice fra domanda e offerta al momento della conclusione del contratto (più marcata al Sud che al Nord); per contro, il forte calo dei tassi di interesse ha avuto come conseguenza una forte riduzione della rata di mutuo pagata per chi ha un mutuo a tasso variabile, anche se questa situazione ha, di fatto, irrigidito il mondo bancario in genere che ha erogato molti meno prestiti nel corso del 2009.
A tale proposito, i dati evidenziano un calo di circa 30.000 doppi atti (mutuo più compravendita) nel 2008, mentre, spostando l’ attenzione sulle difficoltà delle famiglie, si registra una maggiore difficoltà a far fronte alla scadenza delle rate, sebbene, problemi più gravi hanno coloro i quali sono indebitati a breve termine (il Rapporto Nomisma evidenzia come sia in crisi il 23% delle famiglie indebitate per credito al consumo, percentuale che cresce al 36,5% qualora si prendano in considerazione quelle che hanno optato per la cessione del quinto dello stipendio).
Spostando l’ attenzione, invece, sul patrimonio netto dei fondi immobiliari registriamo che si assesta a 27 miliardi di euro, mentre, per quanto concerne la capitalizzazione delle società immobiliari quotate si evidenzia una risalita a circa 3 miliardi di euro, dopo il minimo storico del marzo 2009, ma ben distante dal record positivo del 2007, quando, venne raggiunta la ragguardevole cifra di 11 miliardi di euro.
Molto attese, infine, le previsioni future. A tale proposito, secondo l’ istituto bolognese per il 2010 si prevede ancora il segno negativo, con una flessione ulteriore di 2 / 3 punti percentuali, ma questa ulteriore contrazione dei valori colpirà soprattutto il settore degli immobili d’ impresa rispetto a quello residenziale. Un cambio di rotta è previsto solo per il 2011.
Chi vuole, dunque, fare un investimento, può approfittare di questa fase di contrazione dei prezzi per acquistare a valori contenuti, tenendo presente che gli immobili di alta qualità sono quelli che mantengono meglio il proprio valore nel tempo. Da sempre, infatti, gli appartamenti più appetibili dal mercato sono ubicati nei centri storici, hanno finiture di pregio, sono a un piano alto in uno stabile dotato di tutti i comfort e, se possibile, hanno un terrazzo vivibile, ma sono quelli più cari, mentre gli appartamenti con standard bassi hanno il pregio di costare poco, ma si deteriorano maggiormente in caso di contrazione dei valori immobiliari.
Kevin John Carones
Anna Sara Balloni
