Il mercato immobiliare di Bologna a fine 2009
Abitazioni
Gli indicatori qualitativi relativi alle tendenze di domanda, offerta e numero di contratti si presentano assai negativi nella prima parte dell’ anno, mentre, pur rimanendo negativi, volgono verso una certa stabilizzazione nella seconda parte del 2009
Anche il livello toccato dallo sconto, pur essendo alquanto elevato e sull’ 11,8%, mostra una riduzione rispetto al primo semestre in cui si erano superati i 13 punti. Al contempo le tempistiche per vendere gli immobili residenziali si rivelano ancora in aumento raggiungendo i 7 mesi ed oltre (7 mesi e mezzo per le abitazioni di nuova costruzione).
Sul fronte dei prezzi, si assiste al terzo semestre consecutivo di flessioni semestrali nei valori, con una riduzione del 5,6% tra la fine del 2009 e la fine del 2008, ovvero la flessione più sostenuta dopo quella riscontrata a Venezia Mestre.
Uffici
Il mercato degli uffici a Bologna è nettamente in stagnazione. Per tutto il 2009 la domanda ed il numero dei contratti si sono mostrati decisamente in flessione, accompagnati da un innalzamento nel livello degli sconti praticati (i primi hanno superato il 14%, crescendo di ben 3 punti in un anno) e da tempi di vendita assai elevati, nell’ ordine dei nove mesi.
Il 2009 rappresenta il secondo anno consecutivo di riduzione dei valori di compravendita (in realtà sono tre semestri di calo) con le riduzioni più sensibili in corrispondenza del secondo semestre del 2008 e cali via via meno significativi nei semestri susseguenti.
Sul fronte delle locazioni di immobili ad uso ufficio, la domanda, comunque debole, per la complessa congiuntura economica, si viene a riassestare nel secondo semestre dell’ anno, così come lo hanno fatto i contratti di affitto.
Anche i canoni si stanno riducendo sensibilmente da due anni a questa parte con un tasso di flessione annua superiore al 7%. Così, per il comparto direzionale, analogamente a quanto osservato in relazione al settore residenziale, si assiste ad una erosione nel livello dei rendimenti, ora al 4,4% – i più bassi dopo quelli veneziani.
Negozi
Dopo un primo semestre del 2009 in cui si è denunciato un vero e proprio tracollo in termini di domanda e numero di compravendite e locazioni di immobili commerciali, nel secondo semestre dell’ anno parrebbe esservi un assestamento nei livelli conseguiti. Le tempistiche di vendita non crescono ulteriormente, ma si portano sui 7,6 mesi, quota comunque piuttosto elevata, quando, invece, gli sconti praticati non smettono di aumentare e raggiungono il 12,9%.
I tempi necessari per affittare un negozio a Bologna crescono sino ai 6 mesi (i più alti dopo quelli riscontrati a Bari). Con riferimento ai prezzi, osserviamo che nel 2008 questi sono rimasti stabili dopo un decennio di incrementi consecutivi, preludendo alla riduzione riscontrata in corrispondenza del 2009 e pari al -4,2%, sottoperformando quindi la media.
I canoni di locazione perdono quota, ma in maniera meno spiccata rispetto ai prezzi: la riduzione su base annua si attesta sul -2,7%, una riduzione assai meno pronunciata a quella osservata in corrispondenza di abitazioni ed uffici e più contenuta rispetto a quanto perso sul fronte dei prezzi di compravendita. Così, in controtendenza, i rendimenti si risollevano leggermente, raggiungendo il 6,8%.
Capannoni
In visibile difficoltà altresì il settore dei capannoni industriali, per i quali si assiste ad una riduzione nel livello della domanda e dei contratti, sia di compravendita che di locazione, con una offerta che sta vistosamente ingrossandosi. Prova ne è l’ ampliamento degli sconti praticati all’ atto della compravendita (e pari all’ 11,6%) o le lunghe tempistiche di vendita (circa 10 mesi) e di locazione (quasi 9).
Previsioni
All’ inizio del 2010, gli operatori bolognesi ipotizzano che il 2010 sia all’ insegna di una stabilizzazione delle transazioni, arrestando quindi il trend di calo in atto da oltre un biennio, ma ancora prezzi e canoni in riduzione. Per i valori, quindi, non sembra essersi ancora arrestata la parabola discendente. Attraverso una limatura dei prezzi potrebbe riavviarsi il mercato.
Fonte: Nomisma
